מה זה זכרון דברים, וכיצד הוא משפיע על עסקת מקרקעין? האם ניתן לבטל זכרון דברים? איך לבטל זכרון דברים בעסקת מקרקעין? ובכלל – למה צריך זכרון דברים בעסקת נדלן ויתרה מזאת – מה ההבדל בין זכרון דברים להסכם מכר מקרקעין?
מה זה זכרון דברים
בתור התחלה, צריך להבין מה הוא זכרון דברים. זכרון דברים הוא מסמך הצהרתי, שבאמצעותו מצהירים שני צדדים לעסקה על כוונתם להשלים את העסקה, וכמו גם על פרטי העסקה כפי שסוכמו על ידם, מתוך כוונה להשלים את העסקה בהמשך בצורה של חוזה מפורט ומסודר.
על פי רוב, זכרון דברים בא לידי ביטוי בעסקאות בעלות משקל כבד, בהיקפים כלכליים משמעותיים. הסיבה לכך היא שבעסקאות קטנות יותר, בדרך כלל, אין צורך במסמך שהוא מעיין "הצהרת כוונות" בטרם חתימה על העסקה. על כן, בחיינו הפרטיים, לרוב נתקל בזכרון דברים במהלך עסקאת נדל"ן או מקרקעין.
לעיתים, נתקל במסמך כזה גם במקרה של שיפוץ מאסיבי או תוספת בנייה לדירה קיימת, אשר גם הם בעיקרון נחשבים לעסקאות בתחום הנדל"ן. בתור עורך דין תכנון ובניה, כחלק מתפקידי בתור עו"ד מקרקעין, אוכל לאמר בוודאות כי לעיתים נדרש זכרון דברים גם בעסקאות כאלו.
למה צריך זכרון דברים
עריכת זיכרון הדברים וחתימה עליו היא אחד השלבים האחרונים מבין שלבי המשא והמתן, תחילתם של שלבים אלו היא בניהול מו"מ בעל פה בין הצדדים והגעה להסכמות, המשכם הוא בעצם בעריכת זיכרון הדברים, וסיומם עם החתימה על החוזה המחייב.
אי לכך ובהתאם לזאת, עריכת זיכרון הדברים כשלב ביניים בתהליך העסקה באה בעיקר על מנת להעלות על הכתב את שהצדדים כבר הסכימו ביניהם. על כן, ברוב המקרים כולל זיכרון הדברים את פרטי העסקה המהותיים בלבד כגון פרטי הנכס, המחיר ומועדי התשלום והמסירה.
תוקפו המשפטי של מסמך זיכרון דברים אינו חד משמעי והוא נתון לפרשנות. מכאן נובעת עיקר הבעייתיות בשימוש בו. מצד אחד, ניתן לראות מקרים בהם תיחשב החתימה על זכרון דברים כהתקדמות טבעית בתהליך הרכישה ולא מעבר לכך. מאידך, ישנם מקרים בהם ייחשב זכרון הדברים כחוזה מחייב לטובת העסקה.
בכל מקרה, עדיף להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ונדל"ן לפני שניגשים לעסקת בתחום הנדל"ן, קל וחומר לפני עריכת זכרון דברים, שכן אלו הן עסקאות בהיקף כלכלי משמעותי, עם השלכות כבדות.
אל תיגשו לעסקה כזו ללא ייעוץ וליווי צמוד של מי שמכיר את התחום ויכול לסייע!
מה ההבדל בין זכרון דברים להסכם מכר
חתימה על זכרון דברים נעשית, ברוב המקרים, בשלב מוקדם יחסית של המשא ומתן בין הצדדים, ולעיתים אף לפני ששניהם הספיקו להשלים את שורת הבדיקות הנדרשת לקראת עסקת מכר של דירה. המשמעות היא שמסמך זכרון הדברים מהווה מעין חוזה מקדים להסכם המכר.
הבדל נוסף נעוץ בעובדה שרק הפרטים המהותיים ביותר כלולים בו, כאשר החוזה הסופי, שאמור להיחתם בהמשך, כולל עשרות פרטים נוספים שעשויים להיות חשובים לא פחות. כאשר פרטים אלו עשויים להיוודע לאחד הצדדים או לשניהם לאחר התקדמות העסקה.
אגב, חשוב לציין כי אם הצדדים לא יסכימו ביניהם על פרטים מסוימים, אך זיכרון דברים ביניהם כבר נחתם, לעיתים תיאלץ המחלוקת להיפתר בין כתלי בית המשפט אשר תפקידו לפרש את רצון הצדדים על פי מיטב הבנתו ולהגיע להחלטות.
לשם הדוגמא: נחתם זכרון דברים בין קבלן משפץ לבין בעל נכס על תוספת בנייה בנכס, כל זאת כאשר היו מצויים כל האישורים לתוספת. לאחר זמן מה התגלה כי הוגשה התנגדות להיתר בניה על ידי השכנים של בעל הנכס, מה שמעיב על תוכניות הבניה. בית המשפט ידרש לשאלה האם ישנה אחריות על בעל הנכס לכך.
איך לבטל זכרון דברים
על פי רוב, ביטול זכרון דברים יהיה אפשרי אך ורק באמצעות הליך משפטי, ועשוי להיות מלווה בתשלום פיצויים או הוצאות משפטיות בסכומים גבוהים. חשוב לציין כי גם אם ייקבע שזכרון הדברים אינו בחזקת חוזה מחייב, בית המשפט עשוי עדיין לקבוע כי הצד שמעוניין בביטול העסקה נוהג בחוסר תום לב, ולחייב אותו בפיצויים.
דרך נוספת, אשר דורשת מחשבה מראש, היא להכניס בזכרון הדברים סעיף ביטול, או אפילו מספר סעיפי ביטול, אשר מתלים את האפשרות להמשיך או לבטל את העסקה בתנאים מסויימים. לשם הדוגמא, כאשר מגלה פרט מהותי בנוגע לנכס שלא היה ידוע קודם לעריכת זכרון הדברים.
בסופו של דבר, בית המשפט יידרש לשאלה האם צריך או ניתן לבטל את זכרון הדברים, ולמעשה את המשך קיום העסקה. יתרה על כן, בית המשפט יידרש גם לשאלה האם יש צורך לחייב את אחד הצדדים בפיצויים עבור הצד השני. לעיתים מגיע בית המשפט להחלטות מפתיעות, היות והדברים ניתנים לפרשנות.
למעשה, על פי רוב עדיף להמנע מחתימה על זכרון דברים, שכן זה עשוי לחסוך מכם התחייבות כלפי עסקה גרועה.
אתם מוזמנים לעקוב אחר עמוד הפייסבוק שלנו
