במאמר זה אנו מביאים לכם מדריך בסיסי כיצד לקנות דירה על הנייר. בשנים האחרונות אנו חווים עלייה מטורפת במחירי הדירות, מה שמביא אנשים רבים לחשוב על אופציות זולות יותר לקניית דירה, בין היתר על ידי קניית דירה על הנייר. שימו לב, שבקניית דירה על הנייר, הקבלן ישית עליכם את הפרשי המדד, אך עדיין הדירה שקניתם על הנייר תהייה זולה יותר מאשר דירה מוכנה באותו אזור.
איך קונים דירה על הנייר
וגם בקניית דירה על הנייר יש כמה אפשרויות, יש אפשרות של קנייה בשלב מאוד מוקדם, כשהיזם עדיין לא התחיל לשווק את הדירות. קנייה של דירה בשלב זה היא הרפתקה שמתאימה יותר למשקיעי נדל"ן ופחות למי שרוצה לקנות דירה למגורים. בקנייה שכזו מקרי העוקץ הם רבים וצריכים להיות זהירים מאוד.
ובכל מקרה של קניית דירה על הנייר, צריך להיות זהירים ולהבדיל בין קבוצת רכישה לבין קניית דירה על הנייר, ההבדל ביניהם הוא משמעותי. בקניית דירה על הנייר אתם חייבים לוודא שאתם מקבלים בטוחה לתשלום שלכם. לקניית דירה יש יתרונות אך גם חסרונות. מה שחשוב בקניית דירה על הנייר הוא שהמחיר יהיה מספיק נמוך בשביל שישתלם לכם לקנות כרגע.
בקניית דירה על הנייר בשלב מאוד מוקדם, אם זה עדיין טרם קבלת ההיתרים, יש חוסר וודאות לגבי איך תיראה הדירה, מה יהיו התוספות וכו'. לכן, בשלבים אלו הדירות זולות מאוד. ובכדי לדעת להיזהר מתרגילי עוקץ צריך להבין למה בכלל היזם מוכר את הדירות על הנייר, לכאורה אם הוא ימתין, הוא יכול למכור את הדירות במחירי השוק.
הסיבות למכירת דירה על הנייר
אחת הסיבות למכירת דירה על הנייר היא שישנם פרויקטים שהבנק מחייב את היזם למכור חלק מהדירות עוד בטרם הבנייה, וזאת בכדי לראות את רווחיות העסקה ואת מערך השיווק של היזם. סיבה נוספת למכירת חלק מהדירות על הנייר, היא בכדי להראות את עוצמת הפרויקט. פרויקט שכבר תוך כדי הבנייה נקנו בו חלק מהדירות, עושה רושם של פרויקט מבוקש.
סיבה נוספת למכירת דירות על הנייר היא סיבת המימון. לפעמים היזם לא קיבל מימון מלא מהבנק על כל הפרויקט, מכירת הדירות על הנייר מאפשרות לו להשיג חלק נוסף למימון עלויות הבנייה. וישנם כמובן סיבות נוספות לכך, שלא נאריך בהם במאמר זה.
היתרונות של קניית דירה על הנייר:
- היתרון הבולט ביותר הוא המחיר הנמוך של הדירה. זאת בגלל אי הוודאות של הפרויקט והסיכון הגלום בכך.
- ישנם קבלנים שאינם מצמידים את המחיר למדד. כלומר, גם כשהדירה מוכנה הם לא יבקשו את התוספת של המדד, המחיר ייוותר כפי שהיה בעת שהרוכש קנה את הדירה.
- לפעמים נותנים הקבלנים הטבות נוספות לרוכשי דירה על הנייר. כגון בחירת מחסן או חנות, שינויים בדירה ללא תוספת תשלום, או בתוספת תשלום נמוך.
- קניית דירה על הנייר בשלב מוקדם, מאפשרת לקונה לבחור את הדירה הנוחה לו מתוך מבחר הדירות הקיימות. אם אתם רוכשים דירה למגורים, בחרו את הדירה הכי נוחה לכם, מבחינת כיוונים, נוף וכו'. אם אתם רוכשים דירה להשקעה כדאי לכם לבחור דירה שהתשואה עליה היא הגבוהה ביותר, כגון דירה בקומה נמוכה וכדו'.
הסיכונים של קניית דירה על הנייר:
- גם אם ראיתם את התוכנית האדריכלית של הדירה בעת הקנייה, דברים משמעותיים עלולים להשתנות כתוצאה מאילוצים של הקבלן. הדבר קורה הרבה בדירות עם מרפסת שרוכשים אנשים דתיים לצורך בניית סוכה, לפעמים תזוזה של קורת בטון שלא כמתוכנן פוסלת את הסוכה ואתם בתור רוכשים מפסידים ערך מהותי בדירת החלומות שלכם.
- כאשר היזם מתנה את המכירה בהשלמת המדד, קחו בחשבון שתצטרכו לשלם סכום נוסף שיכול להגיע לכדי עשרות אלפי ₪.
- בקניית דירה לפני ההיתרים יש סיכון שהוועדה המקומית לא תאשר את הפרויקט או תאשר אותו באופן חלקי ולא כפי שהובטח ללקוח.
- בקניית הדירה בשלב מוקדם, עדיין אין מימון בנקאי לפרויקט ולכן גם אין ערבות בנקאית.
עד כאן מדריך בסיסי לקניית דירה על הנייר, למידע נוסף והרחבת הידע קבעו אצלנו פגישה ונשמח לייעץ לכם.
מעבר להתמחות בקניית דירה על הנייר, משרדנו מתמחה גם בטיפול בהתנגדות לתמ"א 38, בטיפול בדייר סרבן, בנימוקים להתנגדות לתמ"א בעניינים הקשורים למפקח על המקרקעין ועוד
