אלו בדיקות לפני רכישת דירה חשוב לעשות – עו"ד מקרקעין

מה בודקים לפני שקונים דירה או קרקע – בדיקות לפני רכישת דירה – עו"ד מקרקעין

רכישת דירה, היא לרובנו, הקנייה המשמעותית ביותר שנעשה במהלך חיינו. בעת רכישת דירה או קרקע, מתקיימים פערי מידע משמעותיים בין המוכר שמכיר היטב את הנכס אותו הוא מציע לבין הקונה שמגיע לעסקה עם ידע מצומצם ביותר. בשל הפער במידע, הסיכון המוטל על הקונה גדול לאין שיעור מהסיכון המוטל על המוכר. בכדי לגשר על הפער בידע, קונה נבון חייב לפעול על מנת להבין את מצב הנכס טרם ביצוע הרכישה.

אז מה בודקים – בדיקות לפני רכישת דירה?

סוג הבדיקות מתחלקות לשניים, בדיקות פיזיות ובדיקות משפטיות. מטרתן של הבדיקות הן לוודא כי הנכס אותו אתם מתכוונים לרכוש תואם את הציפיות שלכם תוך הבנת הסיכונים הגלומים בעסקה.

בדיקות משפטיות – אילו בדיקות לפני רכישת דירה עושה עורך דין מקרקעין

הבדיקות המשפטיות הן הכרח בעת קניית דירה. ללא ביצוע בדיקות אלה, עלול למצוא עצמו רוכש דירה מבלי הזכויות אותם ציפה לקבל ועם נכס שאינו תואם את השקעתו. חשוב להסתייע בעו"ד מקרקעין מומחה שיבטיח את זכויותיכם בעת רכישת דירה. הבדיקות המשפטיות מתחלקות לכמה סוגים:

• בדיקות קנייניות
• בדיקות תכנוניות
• בדיקות כלכליות

בדיקות קנייניות  – בדיקות לפני רכישת דירה

• בדיקת הנכס במרשם המקרקעין (טאבו) – בדיקת המצב הקנייני בלשכת רישום המקרקעין (אם הדירה נמצאת מעבר לקו הירוק – במנהל האזרחי). בעת הבדיקה תוכלו להבין את נצב הקרקע לאשורו, האם קיימים הסכמי שיתוף, מי הם הבעלים על הקרקע (האם תאגידים או אנשים פרטיים), מהן המגבלות החלות על הקרקע וכו'. לכל אלמנט ברישום יש משמעות שיכולה להשפיע על הזכויות שלכם.
• הסכמי חכירה – במדינת ישראל, כמעט כל הקרקעות רשומות על שם המדינה כאשר בעלי הקרקע בפועל מהווים חוכרים לנכס. במדינת ישראל, הסכמי החכירה שונים זה מזה ונעים בטווחי זמן משתנים. באופן הזה עשויה להיות קרקע מוחכרת למשך 999 שנה וקרקע סמוכה ל50 שנה בלבד. באופן הזה יתכן מצב בו רכשתם קרקע שעוד מספר שנים, הסכם החכירה בה יפוג ואז תאלצו לנהל מו"מ מחודש עם הרשות, על המשך תנאי החכירה. נזכיר כי מרבית הקרקעות במדינת ישראל נמצאות במצב קנייני זה. לכן, טרם הקנייה חשוב לוודא מהו מועד החכירה ומהם תנאי ההסכם על הארכתו.
• זכויות – יש לוודא את מצב בעלי הזכויות בקרקע. כך למשל, מצב בו קיימות זכויות של גורמים שלישיים על הנכס, אם כבעלי כבעלים ואם ברישום של "הערת אזהרה" ישפיע על עבירות הנכס ועל האפשרות למוכרו. לגורמים שונים השפעות שונות. כך למשל, להערת אזהרה שרשומה לטובת הבנק שנתן משכנתא, משמעות שונה מזו הקיימת לאדם פרטי שקיים עבורו חוב או בעלים קודם. לכל מצב משפטי יש להתאים את הטיפול המשפטי המתאים לו וחשוב שזה יתבצע על ידי עורך דין מומחה בעל ניסיון בעסקאות מכר במקרקעין.

בדיקות תכנוניות – בדיקות לפני רכישת דירה

חשוב שעורך הדין שמלווה את העסקה יברר מהן התוכניות שעתידות להתבצע בנכס. לבדיקה זו יש משמעות כלכלית משמעותית. בדיקה זו עשויה לסייע לכם להבין מה עשוי להיות שווי הנכס בעתיד ואיך תראה סביבת המגורים שלכם בעתיד. דוגמאות לבדיקות אותם יבצע עורך דין לפני קניית נכס:

• בדיקת מצב זכויות הבניה בנכס – רלוונטי בעיקר לבית משותף כאשר משמעות הבדיקה היא בחינת המצב התכנוני של כלל הדירות. במהלך הבדיקה בוחנים את קיומם של בניות שנוגדות היתרים, הסכמות דיירים קודמות, התחייבויות מול רשויות התכנון ועוד.
• בדיקת תיק בנין ברשות.
• בדיקת החלטות של רשויות התכנון – בחינה של החלטות שהתקבלו באזור ועשויות לשנות את ערך הנכס. כך למשל, אם רכשתם בית עם נוף, מומלץ לוודא החלטות תכנוניות שנוגעות לעניין זה. חשוב להבין בהקשר הזה כי לכל רשות תכנונית קיימים שיקולים שונים ולכן חשוב שעורך הדין עמו אתם עובדים יכיר את אופי ההחלטות באותה רשות.

בדיקת היעדר חובות ובדיקות כלכליות – בדיקות לפני רכישת דירה

• בחינה כי לא קיימים חובות על הנכס לרבות חובות מול הרשות (ארנונה, מיסים, קנסות וכו').
• חובות מול גורמים פרטיים – בנקים וחובות אישיים של מוכרי הנכס.
• בחינת אפיק המימון אותם מתכוונים הרוכשים לבצע כדיי לקיים את העסקה. 

הבדיקה הפיזית – בדיקות לפני רכישת דירה

בדיקה פשוטה יחסית ומטרתה לבחון את מצב הנכס בפועל. ברמה הפשוטה ביותר מדובר בהגעה פיזית אל הנכס ובחינת מצבו. טרם הבדיקה מומלץ לוודא עם המוכרים מה הן התקלות הקיימות בבית. חשוב להבין כי אין כמעט בית מגורים ללא ליקוי בכלל. שאלות מסוג אלה עשויות לסייע לכם להבין את מצב הנכס לאשורו (כמו למשל, אילו כספים תיאלצו

להשקיע עבור תיקונים) וגם יאפשרו לכם להבין את רמת אמינות המוכרים לאחר ביצוע הבדיקה בפועל (כשתאמתו את מצג המוכרים עם הבדיקות שביצעתם). במהלך הבדיקה הפיזית, אותה מומלץ לבצע בהסתייעות מומחה יש לבחון את המרכיבים המהותיים בנכס, כלומר, אלה שתיקונם יגרור את העלות המשמעותית ביותר ובכלל זה:

• בדיקת חשמל – יש לוודא שלא קיימות תקלות בתשתית החשמל, שהחיבורים תקינים, שלא קיים עומס, שהמפסיקים תקינים, שקיימת הארכה כנדרש וכל בדיקת תשתית ובטיחות אחרת.
• אינסטלציה – בדיקת הצנרת תוך ווידוא סתימות, חסימות (לרבות בחצר הבית ע"י שורשים), פיצוצים בצנרת, נזילות, ריחות ועוד.
• רטיבות – אחד הגורמים שמביאים לעלויות הכבדות ביותר. בעת בדיקה זו בוחנים רטיבות בקירות חיצוניים או בגג שמקורן בגשמים או באיטום דירות סמוכות וכן רטיבויות שמקורן בנזילות מתוך חלל הבית.
• סדקים – בחינת קירות הבית ומצבם.

רכישת דירה מחייבת בדיקה משפטית. את הבדיקות המשפטיות מומלץ לבצע טרם שלב ניסוח החוזה בין הצדדים. מדובר בבדיקות פשוטות שעשויות לחסוך כסף רב ועוגמת נפש.  משרד נעם קולודני ושות' מומחים בביצוע בדיקות משפטיות ועם ניסיון של מאות עסקאות מכר.