רצונו של המפקח על המקרקעין ליישם תוכניות התחדשות עירונית נובע מתפקידו, הוא הגיוני ונדרש. חיזוק מבנים הינו צו השעה, לא רק במובן הבטיחותי כנגד תקיפות טילים ורעידות אדמה, אלא גם דרך להגדיל את היצע הדירות ולשפר את איכותן. אך דווקא בשל כך על ערכאה זו להזהיר את עצמה האם בחתירה למטרה ראויה זו, אין היא פוגעת, שלא לאמר דורסת את זכויות המיעוט. במאמר זה אטען, כי קיים קושי מובנה באחוזי קבלת התביעות כנגד דיירים המתנגדים לתמ"א 38, קושי הפוגע הן בתמורות והן בשוויוניות בין הבעלים, לא רק של פרויקטים אשר מגיעים לכדי דיון, אלא של כלל הפרויקטים המתבצעים.
הסטטיסטיקה מטרידה בפסקי דין העוסקים ב- דייר סרבן תמא 38
הסטטיסטיקה העולה מהחלטות המפקחים על רישום מקרקעין שניתנו בתביעות לעניין תמ"א 38 מובילה למסקנה החד משמעית כי דין תביעה כנגד "דייר סרבן", להתקבל. מתוך כ-100 פסקי דין שניתנו ברחבי מדינת ישראל בשנים האחרונות, ניתן לספור על כף יד אחת את אלה שבהם לא נאכפה תמ"א 38 על מתנגדים. ברור אפוא לחלוטין שמגרש המשחקים אינו מאוזן מלכתחילה, כאשר מול יזם בעל כיסים עמוקים ויעוץ משפטי ושמאי מן המעלה הראשונה, מתמודדים על פי רוב קבוצת מיעוט של דיירים, שאינם מיומנים וחסרי גב כלכלי. הקושי של האחרונים להוכיח כי נעשה להם עוול בהקצאת התמורות הוא קושי רב, בפרט כאשר הערכאה הבוחנת את טענותיהם מתייחסת אליהם בחשדנות ו"כדייר סרבן", אשר יש רק למצוא את הדרך לסלקו מן הדרך להגשמת חזון ההתחדשות העירונית. גם אם מוכח באופן אשר אינו משתמע לשתי פנים כי ההתנגדות אינה התנגדות סרק וכי במסגרה מוצגים טעמים מהותיים שלפיהן התמורות לא שוויונית ולא ראויות, ואף כי מוכח ניגוד העניינים והתנהלות חסרת תום הלב, על-פי רוב המפקח ייאחז בשני טיעונים שאין דרך להתווכח עליהם: הצורך בחיזוק כנגד מתקפות טילים ורעידות אדמה ו"רצון הרוב".
אלא שמתוך ניסיוננו בייצוג בעלי דירה המתנגדים לתמ"א, ניתן בהחלט לומר כי פעמים רבות "רצון הרוב", אינו בסיס יציב שניתן להישען עליו באמת. ה"רוב", על פי רוב, מנוהל על ידי קומץ בעלי אינטרסים, אשר מעוניינים אך ורק במיקסום תועלתם האישית, גם על חשבון המיעוט. לכן, השאלה שאותה שואל המפקח אינה השאלה הנכונה – האם מצב המתנגד ישתפר בעקבות תכנית החיזוק. הטענה הנכונה שיש להעלות היא כפולה: האם המתנגד ממקסם את זכויותיו בתוכנית החיזוק, והאם חלוקת הזכויות נעשית באופן שוויוני. אשר לטענת הצורך בחיזוק, הרי שהיא נטענת מן השפה ולחוץ, שכן ברור שנדרש חיזוק. אולם השאלה היא האם הדבר נעשה באופן המיטיב עם כלל בעלי הזכויות. הנה כי כן, גם כשהמפקח נתקל במצב של חוסר שוויון או תמורות לא נאותות, על-פי רוב הוא ייתלה בטענה שזה רצון הרוב, והרוב כביכול יודע מה הוא מבקש ומה בטובתו. במקרים כאלו, לכל היותר ייפסק פיצוי כספי כלשהו לנפגע.
מתן סיכוי למתנגדים יביא לשוק הוגן
לוגיקה זו, לא רק שיוצרת אי צדק כלפי הצדדים להליך, אלא יוצרת כשל שוק שורשי, משום שהיזמים לומדים ומבינים כי ינהגו אשר ינהגו, בסופו של יום, אם הצליחו להשיג את הרוב המיוחל, דרכם לביצוע פרויקט תמ"א סלולה. במצב דברים זה ודאי שיזמים לא מקפידים על מתן תמורות ריאליות או שוויוניות. בכך, יש נזק משמעותי המשפיע על השוק כולו, בהקצאת משאבים ותמורות שלילית ומתן רווח יזמי עודף. אם כבוד המפקח על המקרקעין היה מהווה ערכאה שבה יש סיכוי סביר שזכויות המיעוט יישמרו, או אז יזמים היו מקפידים על קיום הדין והחוק מלכתחילה. לאחר קריאה של פסיקה נרחבת עולה, שמתוך עשרות פסקי דין של המפקחים על המקרקעין מסתבר כי אין זה משנה עד כמה יצליחו המתנגדים לבסס את התנגדותם. בסוף, השורה התחתונה, החוזרת על עצמה, תהיה בדמות מינוי בא כוחה של החברה היזמית כמיופה כוח לחתום בשם המתנגדים לצורך הוצאת פרויקט תמ"א אל הפועל. לדעתנו, הגיעה העת לשאול האם דחיית התביעה שמגישים היזמים עשויה להביא לתוצאה טובה יותר, לא רק לצדדים המתדיינים, אלא לשוק כולו.
