ההבדל בין הליך תכנוני להליך קנייני במקרקעין

הליך תכנוני – ההבדל בין הליך תכנוני להליך קנייני בעלי עניין במקרקעין הניצבים בפני הליך תכנוני, מופתעים לעתים לגלות שישנו שלב שני, הקנייני. הביטויים קנייני ותכנוני, הנשמעים להדיוט כסבוכים, הינם פשוטים וקלים להבנה מחד ומשמעותיים מאוד בהליכים משפטיים בבתים משותפים.

מה ההבדל בין הליך תכנוני להליך קנייני ? אילו הליכים קניינים יש ולמה חשוב להיות מדויק בכל הקשור אל הליך תכנוני – עו"ד הליכים תכנוניים וקניינים קולודני נועם בכתבה על הנושא

ההבדל בין הליך תכנוני להליך קנייני

בניית ממד משותף – נסקור כאן בקצרה את ההבדלים הן במישור הסמכות והן במישור הסעדים, בין המסלול הקנייני לתכנוני. ההליך התכנוני, עוסק על פי רוב בהיתרי בניה והוא מתנהל במסלול של ועדה מקומית ובמידת הצורך, ועדת ערר.  מאידך, המסלול הקנייני, ככל שיש למחלוקת פן כזה-בעלות במקרקעין, מתנהל בבית משפט, או אצל המפקחת על בתים משותפים, לפי העניין. מהם בתים שיתופיים

כלומר, בין אם ניתן היתר/ התנגדת להיתר בהליך תכנוני, פעמים רבות אתה נדרש/ רשאי לנהל הליך נוסף קנייני.

הדוגמא הפשוטה והברורה ביותר הינה קבלת היתר במסגרת חיזוק של תמ״א 38. גם במידה ובעלי הדירות קיבלו היתר לחיזוק, הרי שקיימת מחד לבעלי עניין קנייני, הזכות או האפשרות לפרט את הפגיעה הקניינית הנגרמת להם, בין אם מן הבינוי המבוצע, ובין בחלוקת התמורות במסגרת הפרויקט. מאידך, בעלי הדירות שקבלו היתר, עדיין נדרשים לפנות למסלול הקנייני בכדי לאכוף הסכמה על בעלי דירות מתנגדים.

לעניין זה משמעות רבה. ההיתר אינו חזות הכול. בקבלת החלטה לגבי בקשה להיתר, מחד ואפשרות התנגדות להיתר מאידך. נפרט:

ההליכים הקנייניים והתכנונים שלובים ותלויים זה בזה. במסלול התכנוני, לא יתקבלו בקשות ללא ״תימוכין קנייניים״ כלשהם. מגישי הבקשה לא צריכים לבסס רוב מוחלט, אלא כזה שהועדה המקומית תסבור שדי בו כדי לבחון את הבקשה בפן התכנוני.

מאידך הערכאות הקנייניות יידרשו למחלוקת, רק אחרי קבלת היתר ויבחנו בראש ובראשונה את המחלוקת הקניינית בין הצדדים, תוך שהם מסתמכים על פי רוב על הקביעות התכנוניות של גופי התכנון.

הליכים קניינים – הליכים תכנוניים

סכסוכי שכנים – הלכת בני אליעזר הלן אייזן ועגנון נגד רוט הינם הלכות מרכזיות באשר לחלוקת הסמכויות בין גופי התכנון לקניין. בין המערכות ישנה חלוקה ברורה למדי של סמכויות וכיבוד הדדי. לעתים קרובות הערכאות התכנוניות יפנו את המחלוקת לערכאה תכנונית, או ימתינו להכרעה בפני הערכאה הקניינית.

מאידך, הערכאות הקנייניות יסתמכו על הכרעות תכנוניות. כך טענה בדבר תכנון פוגעני, שנדונה בערכאות התכנוניות ונדחתה, סביר ותדחה גם ע"י הערכאה הקניינית.

הליך תכנוני קנייני:

לאחרונה ביום 21.4.21 בעש"א 13039-12-20 ניסני נ' חביב ואח' ועש"א 69131-12-20 אמנון ואח' נ' ניסני פסקה כב' הש' לימור ביבי מבית המשפט המחוזי בת"א לעניינים אלו בדיוק:

" 71. אשר לכך, הרי שלשם הוצאתו לפועל של פרויקט חיזוק, נדרשים אנו הן להליך תכנוני והן להליך קנייני- ההליך התכנוני נוגע לאפשרות להוצאת ההיתר לפי דיני התכנון והבנייה ובכלל כך תכניות המתאר החלות על המקרקעין ואילו ההליך הקנייני נוגע לאפשרות להוצאת הבנייה אל הפועל, בשים לב לזכויות הקנייניות המתנגשות הקיימות בהקשר למקרקעין. פועל יוצא מכך שלשם הוצאתו לפועל נדרשים אנו לקיומם ולאישורם של שני ההליכים באופן מצטבר – הרי שבהכרח יתכנו מקרים בהם לא יתקבלו האישורים בהתאם לשני ההליכים ובכך יהיה בכדי לסכל הוצאתו לפועל של הפרויקט.

קביעות חוק החיזוק מלמדות על כך שיש להקדים את ההליך התכנוני להליך הקנייני, זאת הואיל ותנאי להגשת תביעה למפקחת על רישום המקרקעין, הקבוע בחוק החיזוק, הוא קבלת החלטת המוסד התכנוני בדבר האפשרות להוצאת היתר בנייה לפרויקט נשוא הדיון. … בדומה נקבע בערר (ועדות ערר – תכנון ובנייה ירושלים) 65/09 אפנג'ר דוד נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים …הדברים מלמדים על ה"אַלְיָה" הנעוצה בהקדמת הליך התכנון להליך הקניין. אלא שבהקדמת ההליך התכנוני קיים גם "קוֹץ" זאת, בהינתן שקביעות מוסדות התכנון הן רק בהיבטים התכנוניים ואין בהם בכדי להוות קביעות החלות על התחום הקנייני, הרי שפועל יוצא מכך הוא שככל שבמסגרת ההליך הקנייני התחוור כי מפאת פגיעה בזכויות הקניין לא ניתן להוציא לפועל את התכנון כפי שאושר, לא יהיה מנוס מפנייה בהליך תכנוני נוסף.

אשר לכך, הרי שראשית, בכל הנוגע לכך שקביעות מוסדות התכנון אינן חלות בתחום הקנייני, אפנה לערר אפנג'ר, אשר בו  הובהר מפורשות (בהתאם להלכה הנוהגת) כי: " למען הסר ספק נבהיר, כי דיון בבקשה להיתר, כמו גם הענות לה ומתן היתר, אין משמעותה כי המחלוקת הקניינית הוכרעה ובוודאי שאין משמעותה כי מבקשי ההיתר רשאים לפנות את הדיירים מבתיהם, להיכנס לבתיהם או לפגוע ברכושם. נושאים אלו יוכרעו על ידי הערכאה המוסמכת לאור היתר הבניה. כל שיש בהחלטה לומר, כי מבחינת דיני התכנון והבניה מדובר בבקשה ראויה תכנונית."

כיוון שכך, הרי שאין ממש בטענת המשיבים ובהתאם לה ההכרעות התכנוניות יש בהן בכדי למנוע העלאת הטענות במישור הקנייני. בהתאמה לכך, נקבע כי מקום בו הפן הקנייני יהיה בו בכדי להוביל לשינויים במצב התכנוני, הרי שיש לפעול בערוץ התכנוני על מנת להסדיר הנושא (ראו- עש"א (מחוזי ת"א) 59805-10-15 ציון בורשטיין נ' קריגר ברלינר 10 בע"מ.

בעת"מ ת"א 53123-03-14 שיין נ'  ועדת הערר לתכנון ובניה ת"א נפסקו דברים המסכמים היטב את הסוגייה: "טענותיה של העותרת ביחס למיקום הממ"ד הן תכנוניות גרידא, ובית-המשפט לא יתערב לכן בשיקול-הדעת של הגורמים המקצועיים – הוועדה המקומית, וועדת הערר שהיא גוף תכנוני בעל סמכות מקורית. כך נפסק בשורה ארוכה של פסקי דין, ובין היתר בעע"מ 3478/07 ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז ואח' [פורסם בנבו]:

"בית משפט זה חזר ופסק כי סמכות התכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק. במרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שהם פועלים בתום לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאית ומוסמכים אותם גופים לנוע כרצונם ועל פי שיקול דעתם. בית המשפט לא יתערב בפעילות של גופי התכנון אלא במקרה של פעולה שלא כחוק או בחוסר סמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה" (ור' גם עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נגד ועדת ערר מחוז דרום "

ההבדל בין הליך תכנוני להליך קנייני | הליכים קניינים | הליך תכנוני | הליכים תכנוניים