רקע למקרה:
פסק דין שניתן לאחרונה על ידי המפקחת על רישום מקרקעין, יעל ליבוביץ, בחיפה, עסק בסוגיה משפטית, אשר זוכה לפסיקה נרחבת בעת האחרונה, הנוגעת להרחבת דירות בבית משותף על ידי הוספת מרפסות. מדובר במחלוקת בין שני צדדים בבניין הכולל שש דירות ברחוב בית אל 24, חיפה, כאשר בעלי שלוש דירות ביקשו להוסיף מרפסות לדירותיהם, בעוד בעלי שלוש הדירות הנותרות התנגדו למהלך. פסה"ד מדגיש נקודה שאינה תמיד ברורה לבעלי רכוש משותף; גם אם ניתן היתר, עדיין יש לעבור משוכה קניינית וזו לא תמיד וודאית.
טענות הצדדים:
התובעים, בעלי הדירות באגף המזרחי של הבניין, טענו כי מדובר במהלך לגיטימי וכי הם עומדים בדרישות חוק המקרקעין. הם פרטו כי הבקשה להיתר הבנייה אושרה על ידי הוועדה המקומית ווועדת הערר, שקבעה כי המרפסות ישתלבו באופן אחיד עם חזות הבניין. עוד טענו התובעים כי יש לראות את הנתבעים כמי שהסכימו לבנייה, מכיוון שבעבר הם עצמם ביצעו הרחבה דומה כאשר התקינו מעלית בחזית הבניין. בנוסף, נטען כי התנגדות הנתבעים אינה עניינית, נובעת מחוסר תום לב ואף ממניעים גזעניים, שכן התובעים הם ערבים בעוד הנתבעים יהודים.
מנגד, הנתבעים טענו כי המעלית נבנתה בהסכמה רחבה, כי היא משמשת את רוב דיירי הבניין וכי אין לראות בה "הרחבה" במובנה המשפטי של המילה. הם הדגישו כי הבניין אינו מחולק לאגפים נפרדים ולכן יש צורך בהסכמה של 75% מבעלי הדירות, דרישה שהתובעים לא עמדו בה. עוד נטען כי הקמת המרפסות תשנה את חזית המבנה, תביא לפגיעה בנוף ובפרטיות הדיירים האחרים, ותיצור מטרדי רעש וריח.
פסק הדין כבוד המפקחת ליבוביץ דחתה את התביעה מהסיבות הבאות:
- היעדר הסכמת הרוב הדרושה – החוק מחייב הסכמה של 75% מבעלי הדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. התובעים קיבלו הסכמה רק של שלושה בעלי דירות (כלומר, הם עצמם), ולכן לא עמדו בתנאי זה.
- המבנה אינו "בית מורכב" – בית מורכב מוגדר ככזה שבו אגפים נפרדים עם כניסות נפרדות או מתקנים נפרדים, ואילו במקרה זה, אין הפרדה רשמית בתקנון הבניין. מכאן שההסכמה נדרשת מכלל בעלי הדירות.
- המרפסות נחשבות כהרחבה של הדירה – על פי סעיף 71א לחוק המקרקעין, מרפסת זיזית היא הרחבה המחייבת רוב מיוחד.
- אין לראות בבניית המעלית תקדים מחייב – מאחר שהמעלית אינה מהווה הרחבת דירה אלא מתקן משותף, אין להשוותה למרפסות הפרטיות שמבקשים התובעים להקים.
- ההתנגדות אינה נחשבת לחסרת תום לב – אף שהמחוקק דורש מבעלי דירות לפעול בתום לב, נקבע שהתנגדות הנתבעים לא נבעה ממניעים פסולים, שכן הם הציגו טענות סבירות בנוגע למטרדי רעש ופגיעה בפרטיות.
המפקחת אף דחתה את טענת התובעים לגזענות, בין היתר מאחר שהיא לא הועלתה בכתב התביעה הראשוני אלא רק בשלבים מאוחרים יותר, ולא נמצאו לה ראיות חד-משמעיות.
משמעות פסק הדין לבינוי והרחבה ברכוש המשותף:
החלטה זו מחדדת את הקריטריונים המחייבים בעלי דירות בבניינים משותפים כאשר הם מבקשים לבצע שינויים ברכוש המשותף. גם אם ניתן היתר עדיין נדרשת הסכמה קניינית.
- הגבלת יכולת הרחבה ללא הסכמת הרוב – אף אם דיירים מסוימים קיבלו היתר בנייה מהרשויות המקומיות, הדבר אינו מספיק לצורך קבלת אישור לבנייה בתוך הבניין המשותף אם לא התקבלה ההסכמה הנדרשת מהדיירים האחרים.
- הפרדה בין מתקנים משותפים להרחבות פרטיות – בעוד התקנת מעלית נתפסת כתוספת למבנה הציבורי, הרי שהוספת מרפסות היא הרחבה פרטית המחייבת עמידה בתנאי רוב מיוחדים.
- חובת ההתחשבות בכלל הדיירים – גם כאשר תוספת מסוימת אינה גורמת לנזק ישיר, החוק מבקש להבטיח כי היא לא תפגע בזכויות הדיירים האחרים, לרבות בנושאים כמו פרטיות, נוף ואיכות חיים.
- הגדרת "תום לב" בהתנגדויות – בתי המשפט לא ממהרים לבטל התנגדות של דיירים אחרים, כל עוד זו מבוססת על נימוקים סבירים ואינה נובעת ממניעים זרים או פסולים.
סיכום:
פסק הדין מדגים את האיזון העדין שנדרש בבתי המשפט בין זכות הקניין של בעלי דירות להרחיב את דירותיהם לבין זכויות יתר הדיירים בבניין. הוא מבהיר כי שינויים במבנים משותפים דורשים עמידה בתקנות מחמירות ושיתוף פעולה רחב ככל הניתן. הפרשה ממחישה כי גם כאשר ניתנים היתרי בנייה, עדיין נדרש רוב משמעותי מבין בעלי הדירות כדי להביא את התכנון לכדי מימוש.
התובעים יצאו מההליך ללא היתר למרפסות – ואף חויבו בהוצאות משפט בסך 24,570 ש"ח, תזכורת לכך שתביעות מסוג זה עלולות לעלות לדיירים ביוקר אם אינן עומדות בדרישות החוק.
