מכירה או קנייה של נכס היא עסקה משמעותית הכרוכה בסכומים גבוהים ובעומס רגשי רב. בעזרת התמיכה המשפטית שלנו נבטיח שהעסקה תתנהל בביטחון ובמקצועיות. אנו נבצע את ההתקשרות מתוך אחריות רבה ונבדוק שהמהלך מתנהל כחוק עד לפרטים הקטנים.
חשיבות ליווי של עורך דין בעסקאות קנייה ומכירה של בית
הליווי שלנו מתחיל מרגע ההתקשרות ועד לאחר קבלת החזקה בנכס, הליווי שלנו כולל הרבה אכפתיות, מסירות ושירות.
בין היתר, אנו מלווים מכר של דירות, קניית דירות, דירות מקבלן, דירות יד שנייה, הסכמי מכר, הסכמי שכירות תביעות בעניין התנגדות לתמ"א 38, דייר סרבן ועוד.
עסקת מקרקעין היא מורכבת ובעלת רבדים רבים, וכרוכה בלא מעט סיכונים ולכן ישנה חשיבות רבה לליווי משפטי מקצועי ויסודי וניסיון רב בתחום ובטרם החתימה על העסקה יש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בצורה הטובה והמקיפה ביותר.
בדיקות מקדימות לפני קניית דירה
בדיקת היבטים כלכליים:
- בדקו את העלות הכללית של הדירה והאפשרויות שלכם, גובה התקציב שלכם ואפשרות לקבל מימון בנקאי (משכנתא) במידת הצורך.
- בדיקה פיזית של הדירה וסביבתה – מומלץ לבצע בדיקה פיזית של הדירה ולבקר בה מספר פעמים במהלך הבוקר והלילה, לצורך בחינת הסביבה והימנעות מרעשים או מטרדים והפתעות שניתן לזהות לפני רכישת הדירה.
בדיקה חוקית של מצב הנכס:
- יש לבחון את מצב רישום הזכויות וכן לבחון הגבלות לרבות שעבודים, משכנתאות, עיקולים, זכויות לטובת צד ג' וכו'.
- כאשר מדובר ברכישת מגרש יש לבדוק אם יש היתר בנייה למגרש – לפני רכישת הדירה, חשוב מאוד לוודא שהדירה הנרכשת קיבלה היתר בנייה כדין מהמועצה המקומית לתכנון ובנייה של הרשות המקומית, וכן לבדוק מה ניתן לבנות על הקרקע, כלומר מה השימוש המותר בנכס על פי ההיתר. כמו כן יש לוודא שאין חריגות בנייה ולוודא כי אכן הנכס משמש למה שמוגדר בהיתר שכן ישנם מקרים בהם הוכשר נכס כזה או אחר למחסן ונמכר כדירה, דבר שישפיע על העסקה ושווי הנכס.
הזמנת תיק הבית המשותף – לפני קניית דירה שהיא חלק מבניין הרשום כבית משותף בטאבו, מומלץ להזמין את תיק הבית המשותף ולעיין במסמכים, בתקנון, בתוכניות ולוודא בליווי עורך דין נדלן המייצג בעסקה שהמסמכים תואמים ומתאימים למצב הדירה בפועל, לאזורים המוגדרים כמשותפים וכו'.
זיהוי המוכר – יש לבחון כי מי שמוכר את הדירה הוא אכן הבעלים האמיתי, והוא הבעלים הרשום של הזכויות. כמו כן, חשוב לבדוק מי מתגורר בדירה בפועל, שכן אם מדובר בדירה רשומה על שני בני זוג ורק אחד מהם מתגורר בדירה, יש לוודא כי בן הזוג השני מודע ומסכים למכירה על מנת להימנע מתביעות עתידיות.
מבחני מיסוי – במכירת דירה חלים מיסים על שני הצדדים, שכן המוכר משלם מס שבח והקונה משלם מס רכישה, ויתכן והמוכר אף יחויב בהיטל השבחה לרשות המקומית. לכן, חשוב ומומלץ מאוד לפני רכישת הדירה, לבדוק אלו מיסים יחולו במידה ויחולו ולהתייעץ עם עורך הדין הייצוגי אם אתם זכאים לפטור כזה או אחר שכן יש לקחת בחשבון סכומים אלו בפרטי העסקה. לפני המכירה יש לבחון מהו המס הצפוי באמצעות סימולטור שעורך הדין המייצג יבצע חישוב של מס השבח הצפוי בעסקה ויביא זאת כחלק מהחישובים בתנאי העסקה.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה מוטל על מוכר נכס מקרקעין על ידי הרשות המקומית והמפקח על מקרקעין במקרים של השבחת הנכס, או אישור תכנית המקנה זכויות בנייה לנכס הנמכר.
היטל זה הינו תשלום חובה המוטל על הנאתו של המוכר מהשבחת נכסיו, כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר המקנה זכויות בניה, פיתוח, הקלות וכדומה המעלים את ערך הנכס.
עד כאן סקירה קצרה מהצפוי לכם בעת עסקה של מכירה או קניית דירה.
למידע מורחב יותר וכן למידע על נימוקים להתנגדות לתמ"א קבעו אתנו פגישה עוד היום.
