ערר מס' 529+531/15/41

מדינת ישראל 

משרד האוצר – מנהל התכנון

ועדת ערר מחוזית

ערר 531+529/15/41  

הרכב ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד שרון מונטיפיורי- גילן

אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): אדר' מר שמואל חכים

נציגת מתכננת המחוז: גב' מירה מוסקוביץ

נציג ציבור: מר עמירם גלילי

העורר/ים: 1. זוהר מנשה – נוכחת

על ידי עו"ד שלומי סהר

2. רון עוזיאל ופרוספר זפרני – נוכחים

על ידי עו"ד נעם קולודני ,

                              – נגד  –

המשיב/ים: 1. הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ

                           על ידי עו"ד לימור ספצ'ק, עו"ד חן שלום

2. דירות יוקרה בע"מ

על ידי עו"ד יעקב כהן, עו"ד אורלי וידן

חקיקה שאוזכרה:

תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992: סע'  13(א)

החלטה

ענייננו בבקשה לשינויים פנימיים, הפחתת שטחים עיקריים והגדלת שטחי שירות כתוצאה מהקטנת החנויות והגדלת המעברים, ביטול מעבר קיים בקומת הקרקע לצורך הגדלת חנויות והריסת חלקים מהגג הקיים. מדובר בהכשרה בדיעבד של שינויים בחלקו של קניון הזהב בראשון לציון המצויים על חלקה 205 בגוש 6097.

תמצית טענות העוררים בערר 529/15/41 שהנם בעלי חנויות בקניון –

1. התכניות התקפות מתירות שימוש תעשייתי ולא מסחרי.
2. בקניון מתבצע שימוש חורג של אלפי מ"ר. מעברים מקלטים ומרתפים שונה ייעודם למסחרי. קומת המרתף שנועדה למקלט הוסבה למחסנים ונחסמו החלונות ופתחי האוורור והמרחבים המוגנים הוסבו לחדרי קירור ומחסנים ללא היתר ואין מרחבים מוגנים בניגוד לתקנות פיקוד העורף.
3. נוסח הפרסום פגום, לא פורסמו כל ההקלות המבוקשות.
4. הדיון נערך בחופזה ובניגוד לתקנות סדרי דין להתנגדויות.
5. המעברים מלאים בדוכנים ואזורי ישיבה של מסעדות בניגוד לתב"ע רצ/1/1/ט"ז.
6. הבקשה כוללת חריגה של 3210 מ"ר מהשטח המותר ע"פ תב"ע מק/27/2/2/1.
7. לא ברור מתכנית הקומות מהיכן נגרעים השטחים העיקריים והיכן מתווספים שטחי השירות.
8. תכנית רצ/1/1 קובעת מסגרת זכויות מקסימליות ואין בסמכות הועדה המקומית להוסיף עליהן.
9. אין הצדקה תכנונית לחסימת המעברים ולהקלות המבוקשות. מדובר בהקלות בעלות עצימות גבוהה – אלפי מ"ר. התכנית התאשרה לא מזמן וההקלות יפגעו בצד ג'. חסימת המעברים תפגע בחנויות הסובבות.
10. הועדה מנועה מלדון בבקשה עד להסדרת הנושא הקנייני מול בעלי הזכויות בקניון לעניין תיקון תשריט הבית המשותף. לא ניתן להצמיד את המעברים המהווים רכוש משותף ללא הסכמת בעלי הזכויות.
11. הכשרת העבירות תהווה עידוד עבריינות בניה.

תמצית טענות נוספות של העוררים בערר 531/15/41 –

1. העורר לא זומן לשמיעת התנגדותו בועדה המקומית ואין בהחלטה נשוא הערר הנמקה לדחיית ההתנגדויות.
2. הועדה לא דנה בהתאמת השטח הבנוי בפועל לשטחים הכלולים בבקשה להיתר (קיימת חריגה משמעותית לעומת ההיתר)  ורק דנה בהקלה. אינה מוסמכת לדון בהקלה מבלי להתייחס לבניה בשטח. מבקשים למנות מודד שיערוך מדידה עדכנית. מפנה לדוכנים ולמשחקייה ואזורי ישיבה למזון  שקיימים במעברים ויש לחשבם כשטח עיקרי.
3. חישוב השטחים אינו כולל את שטח הקניון הקיים אלא רק את חלקו החדש.

תמצית טענות הועדה המקומית לעררים –

1. העוררים בערר 529/15/41 זומנו לדיון התייצבו בפני הועדה המקומית וטענו באריכות ולעורר בערר 531/15/41 נשלח זימון כדין.
2. כל הדוכנים אליהם הפנו העוררים מצויים בחלקו החדש של הקניון והבקשה מתייחסת לחלק הישן שמצוי בחלקה אחרת. הבקשה מתייחסת לחלקה 205 בלבד ואין חובה לכלול גם את חלקו החדש של הקניון המצוי בחלקה אחרת.
3. הועדה המקומית בדקה את הבקשה והשקיעה משאבים רבים על מנת לוודא כי המדידה שהוגשה שיקפה את המצב בפועל.
4. התכנית התירה 10% משטחי המעברים לשימוש מסחרי. רישוי המעברים אמור להיעשות בבקשה להיתר נפרדת ואכן קיימים היתרים ביחס לדוכנים.
5. המשחקיים קיבלה היתר וחושבה כ"שטח אחר" שכן אין היא לשימוש מסחרי.
6. המרת השטחים נדרשה כיוון שהקניון כלל 3000 מ"ר שטחי שירות מעבר לקבוע בתכנית והיו קיימים שטחים עיקריים לא מנוצלים שניתן היה להמירם.

תמצית טענות המשיבה 2 –

1. בעת הוצאת ההיתר המקורי לחלקו הישן של הקניון, שטחי המעברים לא נכללו במסגרת זכויות הבניה כפי שהיה נהוג באותה העת. לא היה צורך בהמרה לאור ההוראה בתקנות חישוב שטחים לפיה התקנות אינן חלות על היתר בניה שהוצא טרם התקנתן. הועדה המקומית היא זו שביקשה לערוך מדידה לכל חלקו הישן של הקניון ולהתייחס למעברים כשטחי שירות.
2. בשל השינוי החקיקתי בתקנות חישוב שטחים נוצר חוסר בזכויות בניה לשטחי השירות (בעקבות הכללת המעברים הציבוריים במניין זכויות בניה למטרות שירות) וקיימות זכויות לשטח עיקרי שלא  נוצלו.
3. הסיבה לעררים היא סכסוך עסקי. מוסד התכנון אינו דן בטענות קנייניות.
4. בית המשפט כבר קבע כי השימוש תואם את התכניות החלות.
5. העוררים אינם מתנגדים להקלה המבוקשת.
6. ההצדקה התכנונית להקלה היא דרישת העירייה לכלול את המעברים הציבוריים כשטחי שירות ולכן הומרו לטובת זאת שטחים עיקריים. אחרת היו עומדים לרשות המשיבה 2 שטחים עיקריים רבים.

דיון והכרעה

התאמת השימוש לתכניות החלות –

1. הקניון הוקם בהיתר והוא פועל מזה עשרות שנים. הנושא אף נדון בערכאות שיפוטיות ולא מצאנו לנכון להתערב בנושא זה.

השימוש במרחבים המוגנים לטובת מחסנים ושימושים עיקריים –

1. ועדת הערר ערכה סיור במקום ממנו עולה כי אכן קיימים שימושים שאינם תואמים את השימוש למרחבים מוגנים כגון משרדי הנהלה של הקניון, מחסנים ומחיצות שונות שהוקמו במרחבים אלה. איננו סבורים כי ניתן ליתן היתר למשיבה 2 מבלי שהוסדרו המרחבים המוגנים בהתאם להנחיות הג"א. מדובר בהסדרת מצב קיים ולכן לא ניתן לדחות את הסדרת המרחבים המוגנים לשלב טופס 4.
2. לפיכך, תנאי למתן היתר צריך שיהא אישור הגא כי המרחבים המוגנים הוסדרו כנדרש ומאפשרים שימושם להל הבאים לקניון בזמן חירום. הועדה המקומית מתבקשת להעביר את ההחלטה הנ"ל לידיעת הגורמים המוסמכים בפיקוד העורף.

הטענות לפגמים בניהול הדיון בהתנגדויות –

1. גם אם היו פגמים בהתנהלות הועדה המקומית הרי שעל פי תורת הבטלות היחסית פגמים אלה נרפאו במסגרת הדיון בערר בו נשמעו טענות הצדדים בהרחבה. ולכן אין בפגמים אלה, באם קיימים, כדי להביא לבטלות ההחלטה נשוא הערר.

לעניין הטענה כדי יש להסדיר את הנושא הקנייני טרם הדיון בבקשה –

1. בית המשפט כבר קבעו כי תכנון לחוד וקניין לחוד. מוסד התכנון ולא ידון בטענות קנייניות. ביחס למעברים הציבוריים שוכנעה ועדת הערר כי למשיבה 2 תימוכין קניינים מספקים על מנת שניתן יהיה לדון בבקשה נשוא הערר.

התאמת הבניה בשטח לבקשה להיתר –

1. הועדה המקומית אינה אמורה לבצע מדידות בעצמה. דרישתה לביצוע מדידות עדכניות על ידי מודד מוסמך די בה. יחד עם זאת כאשר מדו"חות פיקוח עולה כי אין התאמה בין הבנוי בשטח לכלול בבקשה להיתר על הועדה המקומית לוודא שתהא התאמה כזו כתנאי למתן היתר בניה.

לעניין ההקלות המבוקשות –

1. לטענת המשיבה 2 הדרישה להמרת שטחים עיקריים לשטחי שירות אינה נדרשת כלל לאור הוראת תקנה 13(א) ל תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 לפיה:

"תקנות אלה לא יחולו על בניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתיתו לפני תחילתן של תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), תשנ"ב- 1992 (להלן – התקנות המתקנות), כל עוד לא פג תוקפם של ההיתר או של ההחלטה."

1. ועדת הערר סבורה כי משמעות סעיף 13 (א) הנ"ל הינה כי תקנות חישוב שטחים אינן פוגעות בתוקפם של היתרים שניתנו או של החלטות למתן היתרים במועד שטרם תחילתן של התקנות.
2. אין פירושו של דבר שכשמבוקש היתר חדש לא יחושבו השטחים שלא נכללו כשטחים עיקריים בהיתר המקורי, כשטחי שירות.  לפיכך טענת העוררים לעניין זה דינה להידחות.
3. ענייננו אם כך, בבקשה להיתר להמרת שטחים עיקריים לשטחי שירות לצורך הכשרת מצב קיים.
4. אנו סבורים כי בנסיבותיו של ערר זה וכאשר התכניות קובעות את היקף שטחי השירות באופן מפורש, הגדלת שטחי השירות אינה תואמת את התכניות החלות והיא טעונה הקלה.
5. המשיבה 2 טוענת כי הואיל ובשטחים עיקריים ניתן להשתמש גם שימוש כשטח שירות הרי שלא נדרשת הקלה. נכון הדבר כי ניתן להשתמש בשטחים עיקריים גם כשטחי שירות כל עוד הם עדיין מסווגים כשטחים עיקריים. הבקשה כוללת המרה של שטחים עיקריים לשטחי שירות. גם אם לטענת המשיבים קיימת הצדקה תכנונית להקלה הרי שנדרש הליך של הקלה כקבוע בדין.
6. לפיכך, דין ההחלטה נשוא הערר להתבטל.

השימושים בשטחי המעברים –

1. במהלך הדיון בערר התברר כי הבקשה אינה משקפת את כל השימושים במבנה וכי קיים היתר נפרד לשימושים עיקריים במעברים הציבוריים שאינו בא לידי ביטוי בבקשה זו. היתר זה הומצא לנו לאחר מועד הדיון והוא נושא את הכותרת "ניוד דוכנים ומקומות ישיבה הקיימים (965.25 מ"ר) במעברים ובין הקומות." לא ברור על איזה ניוד מדובר ואין כל חישוב של סך המעברים מתוכם חושבו 10% השטחים העיקריים שאושרו.
2. העוררים בתגובותיהם להיתר שהומצא טוענים שלל טענות שחלקן נטענו לראשונה בתגובות אלה.  לא מצאנו מקום להתייחס לתקפו של היתר הבניה הנ"ל למרות אי הבהירויות הרבות שבו. תקיפתו של היתר בניה שאינו נשוא הערר שבפנינו צריכה להיעשות בערכאות המוסמכות לכך.
3. בדברי ההסבר לתקנות חישוב שטחי בנייה בתכניות ובהיתרים שפרסם האגף להנחיות תכנון במינהל התכנון, נכתב בין היתר:

"התקנות לחישוב שטחי בניה מתבססות על כמה עקרונות: ראשית כל, על חובת דיווח אמת לגבי הבנייה המבוקש. זאת אומרת, פירוט מלא בטבלאות הבקשה להיתר, על כל השטחים המקורים, מעל ומתחת לפני הקרקע, ובהתאם לאופן המדידה המפורט בתקנות. שנית חלה חובת מסירת מלוא המידע בדבר השימוש המתוכנן לכל חלק מחלקי הבניין. אין להסתפק בתיאור מקומו הפיסי בבניין, כגון: מרתף, עליית גג וכדומה, אלא לציין את סוג השימוש בו. כלל נוסף עוסק בהפרדה הדרושה בתכניות ובהיתרים בין חלק הבניין המשמש למטרה העיקרית שלמענה נבנה הבניין, ובין חלקי השירות שנועדו לשרת את המטרה העיקרית."

1. לפיכך, על המשיבה 2 לתקן את בקשתה באופן שתכלול את כל השימושים הכלולים במבנה, כולל במעברים הציבוריים ואת חישוב השטחים העיקריים ושטחי השירות בהתאם לבקשה המתוקנת.
2. הבקשה המתוקנת תוגש לועדה המקומית ובכפוף לכל האמור בהחלטה זו, לרבות נקיטת הליך של הקלה, תדון הועדה המקומית בבקשה ותחליט בה.

הערר התקבל מן הנימוקים הכלולים בהחלטתנו זו. אין צו להוצאות.

5129371ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.

54678313

__________                         ___________________

ניתנה בתאריך 18.04.2016     ליאת בן אברהם                     שרון מונטיפיורי-גילן, עו"ד

מזכירת ועדת הערר                  יו"ר   ועדת   הערר

5129371

54678313

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן

שרון מונטיפיורי- גילן 54678313-531/15

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה