פגם נסתר בדירה יכול להרוס לנו את כל חוויית רכישת הדירה, במיוחד אם זו דירה שהתאהבנו בה. אבל לפעמים ליקוי בניה נסתר הוא פתח למספר הליכים, כולל פיצוי על פגם נסתר. לפעמים אפילו ניתן להגיע לביטול חוזה המכר מפאת הפגם הנסתר. עו"ד מקרקעין ונדל"ן קולודני מסביר.
פגם נסתר
מה הוא פגם נסתר?
מדובר בפגם שלא ניתן לראותו בעין, ולא ניתן לגלותו תוך ביצוע בדיקות סבירות (כגון בדיקת התאמה של שטח הרשום בהסכם מכר מזה הרשום בטאבו). לדוגמה, נזילה מגג הבניין בעונת החורף, אינה נראת בעין בקייץ.
בעיות של ליקויי בניה שלא ניתן לראותם, עשויים להפוך את הדירה לבלתי ראויה למגורים, ואף לגרום להוצאות רבות עבור התיקונים.
סעיף 16 לחוק המכר קובע כי אם נמצא פגם בנכס הנובע מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת חתימת ההסכם, והוא הסתיר זאת מהקונה, הקונה זכאי לבטל את העסקה (כולל ביטול זכרון דברים) עקב אי התאמה או לדרוש פיצויים מוסכמים, ובתנאי שנתן למוכר הודעה מיד לאחר שגילה את הפגם.
ולא בכדי החוק מחייב את מוכרי הדירות לדווח לרוכשים על כל הפגמים ועל ליקויי בנייה הקיימים בנכס, גם אלו שאינם נראים לעין, ולספק להם כל המידע הרלוונטי. זאת כבר בשלב המשא ומתן ועוד לפני שהצדדים חותמים על חוזה המכר.
על בסיס חובת הגילוי הנאות אשר חלה על המוכרים, הוגשו בעבר תביעות כנגד המוכרים של הדירה, בטענה שעליהם לפצותו על נזקים שנגרמו לדירה בעקבות רטיבות ונזילות מהגג, ליקויים אשר היו קיימים בדירה עוד לפני רכישתה. לטענת הרוכש, המוכרים הסתירו ממנו את הליקויים ובכך הפרו את הסכם המכר.
פיצוי על פגם נסתר
מאפייני חובת הגילוי של המוכר והיקפה נדונו בהרחבה בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.2.2014, להלן: פרשת שיפריס).
בפרשת שיפריס בני הזוג שיפריס רכשו מבני הזוג עיני בית ביהוד בן 2 קומות בשטח בנוי של 170 מ"ר. המוכרים הצהירו בחוזה המכר כי הנכס נבנה בהתאם להיתר הבנייה שקיבלו, וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה כלשהן, או על פגם נסתר בנכס. אך כעבור חודש, עקב קצר חשמלי, התגלו נזילת מים ועובש מתחת לריצוף.
לאחר שהזוג עיני ביקש לחמוק מאחריות, ובאין בנמצא תוכנית האינסטלציה של הבית, פנה הזוג שיפריס למחלקת ההנדסה בעיריית יהוד לשם צילום היתר הבנייה, אז גילו כי הקומה השנייה של הבית אינה מופיעה בו. בית המשפט המחוזי פסק לטובת הזוג שיפריס:
- השבת התמורה החוזית
- השבת ארנונה ששולמה
- פיצויים מוסכמים
- הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
כן נקבע, כי אין בסיס להטלת אחריות על מי מעורכי הדין (שגם נתבעו).
הזוג עיני, שהפסיד, הגיש ערעור לעליון. בית המשפט העליון דחה את הערעור והשאיר על כנו את פסק הדין של המחוזי ואף פסק לטובת הזוג שיפריס הוצאות בסך 25,000 ₪ . כמו כן בפסק הדין בעליון הודגש, כי סעיף 16 לחוק המכר העניק לעקרון "יזהר המוכר" מעמד בכורה על פני עקרון "יזהר הקונה".
כך נקבע שם: "עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'".
כבוד השופטים מלצר וסולברג (בניגוד לעמדתו של כבוד השופט רובינשטיין) דחו את תחולת דוקטרינת האשם התורם על רוכש דירה, וזאת לאור הוראת סעיף 16 לחוק המכר שהנה הוראת חוק מפורשת נוגדת.
על מנת לסבר את האוזן אציין כי סכומי התביעה רק עבור הנזק הכלכלי הנוצר בשל רטיבות יכול להגיע לאלפי ועשרות אלפי שקלים.
למשל בת"א 48865-10-18, נפסק כי בשל חוסר תום לב של המוכרים, והסתרתם של קיום הרטיבות בדירה מפני הרוכש, חויבו המוכרים בתשלום סכום של כ-47 אלף שקלים עבור התיקונים, ו-8,000 שקלים נוספים עבור עוגמת הנפש. כמו כן הוטל עליהם לשלם את הוצאות המשפט ושכר הטרחה בסכום של 18 אלף שקלים.
ליקוי בניה נסתר
במסגרת יחסי קבלן מול רוכש דירה, הקבלן אמור לדעת על קיומו של ליקוי נסתר מעיני הקונה, כאשר הקבלן הזמין את חומרי הבניה ושירותי התכנון, והוא ריכז את סוגי תכניות הבנייה הרלוונטיות כולל אישורי ספקים ואישורי בדיקות מעבדות לגבי איכות וטיב החומרים, תעודות אחריות מספקים, חוזים עם קבלני משנה ובעלי מקצוע ועוד.
הקבלן נושא באחריות בגין ליקויים נסתרים, אשר נגרמו כתוצאה מפעילויות של מתכננים ועובדים כולל מנהלי עבודה, מודדים, מפקחי בניה ועוד. ואף ישנה מערכת רחבה של חוקים המטילים על אחריות על הקבלן כולל חוק המכר (דירות), חוק התקנים, חוק התכנון והבניה ועוד.
ואף בעוד שהקבלן נמצא בקשרים מקצועיים מול משרד מהנדס העיר והוועדה המקומית לתכנון ולבניה, על מנת להמנע ממקרי בנייה לא חוקית, מוטלת עליו האחריות למלא אחר הדרישות במסגרת החוק.
אתם מוזמנים לעקוב אחר עמוד הפייסבוק שלנו
