בעת התחלת תהליך של פינוי בינוי התנגדות עשויה להתעורר בקרב חלק מבעלי הנכסים, עורכי דין פינוי בינוי מתעסקים עם התנגדויות ועם הטיפול בהן על בסיס קבוע ככל שזה נוגע להליכי פינוי בינוי. אז בעצם מה זה פינוי בינוי, מה ההבדל בין ההליך לבין פרויקט תמ"א 38 ומדוע מתעוררות התנגדויות להליך כזה.
עורכי דין פינוי בינוי התנגדות
אחרי שנים בהם פרויקטים רבים של פינוי בינוי היו תקועים בגלל התנגדות של חלק מהדיירים בבניין, חוקק חוק פינוי בינוי, לפיו ניתן יהיה לתבוע את הדייר המסרב לחתום על הסכמתו לפרויקט.
מאז, דיירים רבים חוששים להיות חשופים לתביעות אם יתנגדו לפינוי בינוי, גם כאשר הוא אינו עונה על צרכיהם או כאשר ההתנגדות שלהם סבירה והגיונית. אז מתי אם בכלל יש לכם זכות להתנגד לפינוי בינוי, ואיך תעשו את זה נכון, ותשמרו על האינטרסים שלכם?
ראשית, נדגיש כי הפתרון הקל ביותר להתנגדויות להליכי פינוי בינוי נעוץ בפניה לעורך דין לשם סיוע עם פתרון סכסוך שכנים, שכן פיתרון כזה יביא למצב שבו המתנגדים משנים את דעתם ומפסיקים להתנגד. כך גם נבטיח כי אותם בעלי נכסים לא ינסו להפריע להליך התכנוני ברגע שיחל.
החוק מציין כי אם נקבע כי הסירוב שסירב בעל דירה לעסקה אינו סביר, בית המשפט רשאי לחייב את המסרב בפיצוי כספי של שאר בעלי הדירות. בית המשפט רשאי גם לקבוע כי בעל הדירה המסרב ישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.
בית המשפט יבסס את הכרעתו בנושא על השיקולים הבאים:
- גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי.
- יכולתו של בעל דירה המסרב לפרוע את התשלומים שיחויב בהם.
- נסיבות העסקה.
מה זה פינוי בינוי
על פי חוק פינוי ובינוי, כאשר הרוב המיוחס של בעלי הדירות בבניין מסכימים לעסקת פינוי בינוי שהציע היזם, אך בעל דירה באותו הבניין מסרב סירוב בלתי סביר, הוא יחשב לבעל דירה מסרב ושאר הדיירים יוכלו לתבוע אותו בתביעת נזיקין.
רוב מיוחס מתייחס למצב בו בבניין משותף בו יש יותר מחמש דירות, בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מן הדירות ושלפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם מסכימים לפרויקט.
לעומת זאת, בבית משותף בו ארבע או חמש דירות, רוב מיוחס הוא כל בעלי הדירות, למעט אחד, ששלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם בתנאי שבבניין המשותף יש יותר משני בעלי דירות, ובבעלות הדייר המסרב לעסקה דירה אחת בלבד.
רוב מיוחס לגבי פינוי-בינוי במקבץ של כמה בתים משותפים הוא קצת יותר מורכב: בעלי הדירות בבניינים המשותפים שבמקבץ, שבבעלותם 80% לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ולפחות 75% מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם.
בנוסף, צריכים להתקיים 2 התנאים הבאים, במצטבר:
- בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבמקבץ הבתים. לגבי בית משותף שיש בו 4 או 5 דירות בלבד, הרוב המיוחס הוא בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בבית המשותף, ובתנאי שיש בבית יותר מ-2 בעלי דירות.
- שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבמקבץ הבתים צמודים לדירותיהם.
למעשה, התנגדויות מתחלקות, על פי החוק, להתנגדויות מקובלות (סירוב סביר) ולהתנגדויות שאינן מקובלות (סירוב בלתי סביר). הסיבות לסירוב סביר כוללות:
- אם הדייר הסרבן מוכיח כי עסקת הפינוי בינוי אינה כדאית לו כלכלית.
- אם לא הוצעו לו כלל מגורים חלופיים לתקופת העבודות בבניין.
- לא הצעו למתנגד בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
- אם בעל הדירה המסרב, או בן משפחה הגר עימו הוא בעל מוגבלות, והמגורים החלופיים שהציע היזם לא עונים על צרכיהם.
- אם יש נסיבות מיוחדות, ההופכות את העסקה לבלתי משתלמת עבור הדייר המתנגד.
במקרה של התנגדות לפינוי בינוי, כמו במקרים רבים אחרים, כדאי לזכור לא לחתום על זכרון דברים מבלי להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום הרלוונטי. בכל אופן, עדיף תמיד להתייעץ עם עורך דין, על מנת לשמור על זכויותיכם לאורך כל הליך, כמו גם בסופו.
חוק פינוי בינוי נועד למנוע מצב בו דייר בודד תוקע פרויקט של עשרות דיירים התומכים בפינוי, בעזרת האיום שאם התנגדותו תהיה לא סבירה, הוא ישלם פיצויים לכל בעלי הדירות בבניין.
אך על פי פסיקות קודמות, נראה כי ביהמ"ש אינו ממהר להפעיל את הפיצוי, וכי בית המשפט זהיר מאוד גם בזכויותיו של המיעוט, ובמקרה זה הדייר המתנגד הנמצא במיעוט. כך שגם במקרה ודיירים תבעו דייר שהתנגד לפינוי בינוי, ונפסק כי הוא סירב סרוב בלתי סביר, לא בטוח כי הוא יאלץ לפצות את כל הדיירים בבניין.
בית המשפט רשאי ואף עשוי לקבוע לדיירים פיצוי חלקי, בהתבסס על נסיבות העסקה, יכולתו של בעל הדירה לעמוד בתשלום הפיצוי וגובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות שתמכו בפינוי בינוי.
עיקבו אחרינו בעמוד הפייסבוק שלנו.
