במאמר שלפניכם נפרט את המיסים החילם על עסקאות נדלן או בעת העברת זכויות נדלן ממוכר לקונה. עניינים הנוגעים למיסוי נדלן הם מורכבים ומסובכים למי שאינו מצוי בעסקאות מן הסוג הזה או מי שאינו עורך דין נדלן. אבל במוקדם או במאוחר כל אחד מעורב במהלך חייו בעסקאות נדלן. אם זה קנייה ומכירה או אפילו רק שכירות של דירת מגורים.
איזה מיסים משלמים בעסקת נדלן
חשוב לדעת ולקבל מעט רקע לגבי המיסים שצריכים לשלם, סוגי המיסים, גובה המיסים, זכויות שונות הנוגעות לאוכלוסיות או לסוגי מכר מסוימים, אנשים או עסקאות הפטורים ממיסים ועוד ועוד. אמנם ענייני המיסוי שייכים ליועצי המס, אך מעורבים בהם גם סוגיות משפטיות שונות הקשורות לעורך דין היתר לעוגנים זמניים. בכל מקרה תוכלו להתייעץ אתנו על היבטים משפטיים הקשורים למיסי מקרקעין ולבדיקת היתכנות לתביעות של טענות שונות בענייני מיסוי נדלן וכן בכל הנוגע להיתר למספר יחידות דיור בנכס שקניתם.
כל מס מכל סוג שהוא ובכל מדינה שהיא הינו סכום כסף המצטבר בקופת המדינה ומשמש לצורכי תשתיות ושאר צורכי הציבור של המדינה. הרעיון בהטלת המס הוא שהאמידים משלמים באופן יחסי יותר מאשר מעוטי היכולת, בגלל כמה סיבות שלא נאריך בהם במסגרת מאמר זה.
אם בגלל שהאמידים יש להם יותר יכולות לשאת בנטל הציבורי של המדינה ואם בשל כך שהם משתמשים יותר בתשתיות ובשאר שירותי המדינה לצורך עסקיהם. הם נוסעים יותר בכבישים (הם עצמם או הרכבים שבבעלות העסק שלהם) וכו'. כמו כן ישנם שיקולים נוספים המשמשים סיבה להנחה או העלאה בסכום המס המשולם. ולכן הקריטריונים של סכומי המס נקבעים בהתאם למשכורת חודשית של המשפחה, בהתאם למספר ילדים ולמספר דירות שבבעלות המעורבים בעסקת נדלן רלוונטית.
סוגי המס העיקריים בעסקאות נדלן
ולגופו של עניין. מה המשמעות של מיסוי נדל"ן ולשם מה הם נועדו? מיסים אלו, בנוסף למה שנאמר לעיל, משמשים גם כדי לשמור על רגולציה בשוק הנדלן ולהבטיח שהאינטרסים של הרגולטור יישמרו. כמו למשל הגדלת או הגבלת כוחם של משקיעי הנדלן. לפעמים מדינה רוצה להגביל את הכוח של המשקיעים על ידי הקטנת הביקוש והוזלה של מחירי הדיור ולעיתים אינטרס של הרגולטור עשוי להיות הפוך, כאשר מדינה רוצה למשוך אליה משקיעי נדלן, בכדי לייבא הון מחוץ לגבולות המדינה.
כך או כך, לפעמים כאשר ניגשים לעסקת נדל"ן ללא ייעוץ משפטי המשקיעים או הרוכשים מפסידים כסף או שמרוויחים הרבה פחות ממה שחשבו רק בגלל שהם נתנו דעתם למחיר הדירה נטו ולא למיסוי הנלווה.
בעסקאות נדל"ן למיניהם ישנם שלושה סוגי מיסוי עיקריים. שלושת סוגי המס הינם – מס רכישה, מס השבחה ומס הכנסה. את מס הרכישה משלם רוכש הנכס, את מס ההשבחה משלם מוכר הנכס ומס הכנסה הוא מס המוטל על מי שמשכיר נכס.
מס רכישה ומס השבחה
מי שרוכש זכות כלשהי בכל סוג של מקרקעין (למעט דירה יחידה למגורים עד לגובה סכום מסוים) משלם מס רכישה. מס זה משתנה בהתאם לשווי הדירה ומותאם למדד בעדכון שנתי מדי שנה ב-16 בינואר. המשפיעים על גובה מס הרכישה הם: שווי העסקה ואם קיימים נכסים נוספים בבעלות הרוכש וכמה נכסים.
גובה מס הרכישה באחוזים הוא בין 0% (לדירה יחידה עד סכום מסוים כאמור) ל-10% משווי העסקה (לרכישת נכס בשווי של מעל כ-18 מיליון ₪). רק נציין כי ישנם סוגי אוכלוסיות מסוימות הזכאים להנחה בגובה מס הרכישה. בין קבוצות אלו ניתן למנות ניצולי שואה, בעלי נכות, נפגעי פעולות איבה, משפחות שכולות, עולים חדשים ועוד.
כעת נעבור למס השבחה. מחירי הנדל"ן בישראל הם מאוד דינמיים. כשהמגמה היא בדרך כלל עלייה במחירי הדיור. כמו כן, כמעט כל אחד במהלך מחזור חייו בדירתו הוא עושה שיפוץ נרחב המשדרג את ערך הדירה או שהוא מקבל היתר לבריכה המשביח את ערך הנכס. מסיבות אלו נוצר הפרש לטובת מוכר הדירה, מעת שהוא קנה אותה למועד המכירה. כלומר הוא מרוויח הון על מה ששילם בעת קניית הדירה בגין ההשבחה מהשיפוץ או מעליית המחירים בשוק הדירות. על ההפרש הזה משלם המוכר את מס ההשבחה.
כדי להבין את המקרה הספציפי שלכם ולבחון אפשרות של תביעה להחזר מס או לשינוי בחישוב המס או לבקשת התנגדות לבקשה, קבעו כבר עכשיו פגישת ייעוץ עם המומחים המשפטיים של המשרד.
