מהו היטל השבחה וכיצד הוא מחושב – הגשת ערעור על היטל השבחה
המושג "השבחה" מוגדר בחוק התכנון והבנייה והוא: "'השבחה' – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;" היטל השבחה הוא למעשה תשלום אותו גובה הועדה המקומית עבור פעולותיה (אישור הקלות, אישור שימושים חורגים או אישור תוכניות בניין עיר). גובה התשלום הוא 50% מעליית הערך שנוצרה כתוצאה מפעולת הרשות בניקוי עלויות הביצוע (למשל, עלויות הבנייה או ייעוץ משפטי).
מי קובע את גובה היטל ההשבחה וכיצד – הגשת ערעור על היטל השבחה
גובה ההשבחה נקבע על ידי הרשות המקומית עצמה. קביעת גובה ההיטל שיכנס לקופת הרשות ע"י הרשות עצמה מביאה בלא מעט מן המקרים להערכת שווי גבוהות ומנופחות שמטרתן הכנסת כספים רבים לקופת הרשות. שיטת החישוב מבוצעת לרוב באופן הבא: העירייה משתמשת בהערכת שווי של שמאי שמעריך את עליית הערך (ברובם של המקרים ע"י חישוב מחיר מ"ר והכפלתו). ממחיר זה יש להוריד כספים שהוציא בעל המקרקעין על מנת להביא למימוש התכונית. על השומה המקורית ניתן לערער כאשר במקרים רבים תהליך הערעור מצליח להביא להפחתה משמעותית בגובה ההיטל. לכן חשוב להסתייע בעורך דין שמומחה בעסקאות מקרקעין ומומחה בהפחתת היטלי השבחה.
האם ייעוץ משפטי עשוי להיחשב כהוצאה במסגרת הליך השומה
במקרים מסוימים וכאשר הייעוץ מבתצע טרם הליך השומה, ניתן להביא לכך שעלויות הייעוץ המשפטי יכללו במסגרת חישוב הוצאות הבנייה הכוללות.
דוגמאות לפערים בחישוב היטל ההשבחה – הגשת ערעור על היטל השבחה
- הערכות שווי מוגזמות – מקרים בהן הרשויות מעריכות את עליית ערך הנכס כתוצאה מפעולותן באופן גבוה לעלייה בפועל. למשל, ביצוע שומה שמעריכה את עליית הערך ב-100,000 ₪ כאשר עליית הערך בפועל הינה 70,000 ₪ בלבד.
- התעלמות מהוצאות בעל המקרקעין – כאמור, ממחיר עליית ערך הנכס יש לנכות את הוצאות שהוציא בעל המקרקעין לרבות עלויות בנייה, ייעוץ משפטי, הוצאות תכנון ועוד.
- גבייה היטל עבור תוכניות פטורות – לעיתים ישנם בעלי מקרקעין הזכאים לפטור מתשלום מסיבות שונות (דוגמאות לכך מופיעות בתחתית העמוד). במרבית המקרים הפטור איננו אוטומטי ויש לבקש אותו בעת ביצוע השומה. באופן הזה אנשים רבים משלמים עשרות ומאות אלפי שקלים עבור מימוש תוכניות שמלכתחילה היו פטורות מתשלום וזאת כאשר הן אינן מודעות לכך.
- גבייה היטל השבחה תוכניות תמ"א 38 – תוכנית תמ"א 38, שהינה תוכנית מתאר ארצית, פטורה מתשלום דמי השבחה. על אף זו ישנן רשויות מסוימות אשר מנסות לגבות היטל השבחה בגין תוכניות מקבילות לתמ"א 38 שבוצעו באותו האזור. הניסיון מראה כי ערעור על שומת העיריות מביאה במרבית המקרים להפחתה של 80%-90% מהשומה המקורית, כלומר מאות אלפי שקלים!
היטל ההשבחה שנקבע על ידי הועדה איננו סוף פסוק. המציאות מלמדת שמרבית האזרחים אינם מערערים על שומת היטל ההשבחה וזאת על אף שבמקרים רבים היא ניתנת להפחתה באופן משמעותי.
כיצד מבצעים הגשת ערעור על היטל השבחה ?
ראשית, המועד להגשת הערר הוא 45 יום מקבלת דרישת תשלום ההיטל. לכן חשוב שלא להתמהמה. הגשת הערר לאחר תום התקופה מובילה במרבית המקרים לדחיית הבקשה (גם במקרים בהם מדובר בבקשה מוצדקת). לכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד לענייני היטל השבחה טרם קבלת השומה או לחילופין לפנות לייעוץ בהקדם האפשרי על מנת שהערעור על השומה יוגש במסגרת הזמנים ובאופן המקצועי ביותר.
בקשה לתיקון טעות בועדה המקומית – במקביל להגשת הערעור ניתן לפנות לוועדה המקומית על מנת שזו תתקן את הטעות שנפלה בחישוב השומה. יש לציין כי פנייה לועדה מתאימה בסוגים מסוימים של ערעורים ובמועצות מסוימות בלבד. חשוב להיוועץ בעורך דין בעל ניסון בפנייה לאותן ועדות על מנת שיסייע בתכנון האסטרטגיה הנכונה בכל מקרה ומקרה. לאחר בקשת תיקון הטעות יבצע שמאי הועדה המקומית שומה מתוקנת שתועבר לנישום (יש לציין כי שמאי הועדה עשוי להכריע שלא נפלה טעות בשומה המקורית).
- חשוב לשים לב! פנייה לועדה המקומית איננה עוצרת את 45 הימים בהם ניתן לערער את שומת הועדה.
אם הבקשה לתיקון איננה מתקבלת ישנם שני אפיקים מקבילים. לפנייה לכל הליך ישנן משמעויות הן מבחינת סיכויי הערעור והן מבחינת העלויות ומשך ההליך. לכן חשוב כי הייעוץ שתקבלו מעו"ד לענייני היטל השבחה יהיה המקצועי ביותר.
- בקשה למינוי שמאי מכריע – כאשר הערעור הוא על גובה השומה בלבד. השמאי המכריע יקבע ע"י מועצת השמאים בתוך 15 ימים מתוך רשימה אותה אישר שר המשפטים. שכר טרחתו של השמאי היה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט-2009 כאשר שני הצדדים להליך נושאים בעלות במשותף אלא אם ייקבע אחרת ע"י השמאי.
- על החלטת שמאי מכריע ניתן לערער לועדת הערר לענייני פיצויים והיטל השבחה.
- הגשת ערר לועדת ערר לענייני פיצויים והיטל השבחה – במסגרת הערר ניתן לערער גם על עצם החיוב וגם על גובהו. במרבית המקרים בהם הוויכוח כולל השגות משפטיות בנוגע.
- לועדת הערר ניתן לפנות גם ללא בקשה למינוי שמאי מכריע.
- ערעור על החלטת ועדת הערר יוגש לבית המשפט לעניינים מנהליים.
מתי ניתן לקבל פטור או הנחה מהיטל השבחה – דוגמאות נפוצות
- השבחה בעקבות בנית ממ"ד (עד 9 מ"ר).
- אזורים שהוגדרו כאזור שיקום (אם בהחלטת ממשלה או בהתאם לחוק הבינוי והפינוי)
- השבחה שניתנה כתוצאה מצו של שר הבינוי והשיכון ושר הפנים (גם אם ניתן בהסכמת הרשות המקומית).
- השבחה במקרקעין של מוסדות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או לספורט שאינם משמים למטרת רווח
- השבחה כתוצאה מביצוע התאמות נגישות (כולל בניית מעלית והוספת שטחי שירות עד 5% משטח המגרש).
- מקרקעין המשתתף בתוכניות סיוע של משרד הבינוי והשיכון (ע"פ המגבלות בפס"ד חמאיסי).
- הרחבת דירת מגורים בתנאי בה השטח הכולל אינו עולה על 140 מ"ר כשהבעלים או קרובו גרים בה לפחות 4 שנים לאחר תום הבניה.
חשוב להתייעץ עם עו"ד מומחה בעל ניסיון בתחום היטלי ההשבחה. עורך דין מקצועי עשוי להביא לחיסכון של מאות אלפי שקלים.
משרד נעם קולודני ושות' מומחים בהיטל השבחה ובעלי ניסון של שנים.
