ב-23 בפברואר 2025 פרסמה ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב, בראשות עו"ד רויטל אפלבוים, החלטה תקדימית בערר בב/1010/0424, שנגע לבקשה להכשיר בדיעבד חדר גג ברחוב רבי עקיבא 16 בבני ברק – מבנה שנבנה ללא היתר על גג בניין משותף. ועדת הערר ביטלה את החלטת הוועדה המקומית, שאישרה את הבקשה, וקבעה עקרונות חשובים בנוגע למתח שבין סמכות מוסדות התכנון לבין הכרעות קנייניות שניתנו על-ידי ערכאות מוסמכות.
תמצית ההליך וההחלטה: העוררים – בעלי זכויות בבניין – הגישו ערר באמצעות עוה"ד אלי וילצ'יק ואופיר כהן כנגד החלטת הוועדה המקומית בני ברק מיום 14.2.2024, אשר אישרה למבקש ההיתר להכשיר חדר גג בשטח של כ-90 מ"ר, שנבנה ללא היתר ובניגוד להוראות הדין. בנוסף להרחבת החדר, הבקשה כללה הריסת חריגות ויישום התאמות נוספות.
העוררים טענו כי קיימת הכרעה קניינית קודמת של המפקח על הבתים המשותפים (6/705/2020), אשר קבעה בבירור כי על מבקש ההיתר לסלק את ידו מהבנייה הלא חוקית, או לחלופין לעמוד בשני תנאים מצטברים: (1) הפחתת הבניה לרמה המותרת בתכנית הגגות (עד 60 מ"ר), ו-(2) קבלת הסכמת רוב בעלי הזכויות בהתאם לסעיף 71ב לחוק המקרקעין.
ואולם, הוועדה המקומית בני ברק, משיקוליה, החליטה שלא להמתין למילוי תנאים אלה, והתירה את הבקשה למרות התנגדות העוררים והכרעה קודמת של המפקח. ועדת הערר נדרשה לשאלה עקרונית: האם מוסד תכנון רשאי להתעלם מהכרעה קניינית תקפה?
הכרעת ועדת הערר: "אין סמכות לקבל החלטה תכנונית הסותרת קביעה קניינית": ועדת הערר קבעה כי מוסדות התכנון, ובכללם הוועדה המקומית וועדת הערר, אינם מוסמכים להכריע במחלוקות קנייניות. לפיכך, כאשר קיימת כבר הכרעה קניינית על ידי גוף מוסמך (במקרה זה – המפקח על רישום בתים משותפים), מחובתם של מוסדות התכנון לפעול בהתאם לה. הוועדה הדגישה: "משהונחה הכרעה קניינית, לא תוכל הוועדה המקומית ליתן החלטה תכנונית בעלת השלכה קניינית סותרת. אחרת, תיווצר מערכת משפט מקבילה ותיפגע הסמכות של הערכאה המוסמכת".
עוד נקבע כי בנסיבות מקרה זה, החלטת המפקח מחייבת, שכן קבעה במפורש את התנאים המצטברים להכשרת הבניה. המבקש, שהפר את ההחלטה, לא השלים את התנאים (ולא השיג את רוב בעלי הדירות), ולכן אין באפשרותו לקבל היתר בניה כל עוד לא עמד בדרישות הקנייניות.
ועדת הערר מתחה ביקורת על הוועדה המקומית, שלדבריה התעלמה מההכרעה הקניינית: "החלטתה אינה הולמת את טיב הבקשה להכשרה בדיעבד של חדר על הגג אשר נבנה ללא היתר. היא גם לא שקפה את העובדה שמדובר בבניה קיימת שאינה קלה, בניגוד למה שנטען על ידה".
השלכות ומסקנות החלטת ועדת הערר חידדה מספר עקרונות:
- עיקרון הסמכות המוגבלת – מוסד תכנון אינו רשאי להכריע בנושאים קנייניים, גם אם אלו עולים כתוצאה מהליך תכנוני.
- מחויבות להכרעה שיפוטית – מקום בו ניתנה הכרעה קניינית מוסמכת (כגון זו של המפקח), אין להתירה להתעלם ממנה במסגרת החלטה תכנונית.
- חובת שקיפות והצגת מצב קיים – ועדות תכנון נדרשות לציין בבירור מתי מדובר בבקשה להכשרת בניה קיימת, ולבחון את כלל הנתונים העובדתיים, לרבות קיומם של הליכים משפטיים קודמים.
- איזון בין חוק התכנון לשלטון החוק – גם אם הבקשה תואמת את התכנית התקפה, אין בהכרח מקום לאשרה כאשר מדובר בבניה עבריינית, ובפרט כשנעשתה תוך התעלמות מצווים שיפוטיים או הליכים קודמים.
- מבחן המגרש הריק – ככלי עזר בלבד – המבחן לפיו יש לבחון בקשה כאילו לא קיימת בניה בלתי חוקית אינו חזות הכל, ויש לאזן אותו מול שיקולים נוספים, בראשם שמירה על שלטון החוק.
הוראות אופרטיביות בסיום החלטתה, קבעה ועדת הערר כי:
- היתר הבניה יינתן רק לאחר שיוצגו חתימות של לפחות 75% מבעלי הזכויות בהתאם להחלטת המפקח.
- על הוועדה המקומית לתקן את מסמכי הבקשה כך שישקפו את מלוא הבניה הקיימת ואת סימוני ההריסה.
- כל שלב של היתר יותנה בחוות דעת קונסטרוקטיבית מלאה בהתאם לתקן 413.
- לא תותר כל פיצול של החדר על הגג ליחידות נפרדות.
עמדת המחבר
החלטת ועדת הערר בב/1010/0424 מהווה דוגמה חיובית להתמודדות עם המתח המובנה שבין דיני הקניין לתחום התכנון והבניה. לעיתים קרובות, מוסדות תכנון, ובמיוחד ועדות מקומיות, נוטלות לעצמן חירות לחרוץ הכרעות קנייניות שאינן בסמכותן – תוך הסתמכות על פרשנות פנימית או על נוהג מקומי. במקרה זה, לא רק שהוועדה המקומית פעלה בסתירה להחלטה מפורשת של המפקח, אלא שהיא אף הציבה את עצמה בעמדה שיפוטית – תוך התעלמות ממעשה בי-דין קנייני מחייב. בכך, היא שלחה את המתנגדים להתדיינות נוספת בערכאות אחרות, על אף שכבר ניתן פסק דין מחייב.
וועדת הערר, לעומת זאת, עמדה על עקרון יסוד של שמירת סמכויות: מי שדן בזכויות קנייניות הוא הגוף המוסמך לכך – לא מוסד התכנון. טוב עשתה ועדת הערר כאשר קבעה מפורשות שאין לאפשר למבקש היתר להכשיר בניה תוך עקיפת הכרעה קניינית. לסיכום, מדובר בהחלטה מאזנת, שקולה, שמביאה לידי ביטוי שלטון החוק, כיבוד סמכויות והגנה על זכויות קנייניות. יש לקוות שמוסדות תכנון נוספים ילכו בעקבותיה ויקפידו על שמירת גבולות הגזרה בין הדין התכנוני לדיני הקניין.
