אנו צופים גל תביעות מצד בעלי חנויות כנגד חברות הניהול וכנגד הקניונים שהפעילו אותן. המצב הכלכלי הקשה והצפי להקטנת הרווח והפידיון בחנויות בקניונים יגרור תביעות של בעלי חנויות לא רק להקטנה נדרשת של דמי הניהול אלא גם לקיזוז בגין תשלומי יתר בעבר. במאמר זה נסביר את הסיבות למשבר בין בעלי החנויות הקטנות לבין בעלי הקניונים וחברות הניהול ומה תפקידו של עו"ד הפחתת דמי ניהול.
המשבר בענף הקניונים – הפחתת דמי שכירות בקניון
השבתת המסחר בקניונים בתקופת הקורונה הביאה למשבר חסר תקדים בענף המסחר בכלל ובענף הקניונים בפרט. עם זאת, חשוב להדגיש גם טרם תקופת הקורונה, ענף הקניונים בישראל מצוי היה בתקופה קשה. התחרות אל מול האון-ליין, התחרות המסחרית הגוברת, חידדו ו"הציפו" קשיים ומתחים שהיו קיימים קודם לכן בענף הקניונים, ואשר "נבלעו" קודם ע"י בעלי עסקים רק בשל מתח רווחים גדול שיצר הקניון לסוחרים. למשבר שבין בעלי הקניונים והסוחרים שותפים הן בעלי החנויות הפרטיות הקטנות והן רשתות גדולות.
במאמר זה נבחן את מארג המתחים בין בעלי הקניון וחברת הניהול לבעלי חנויות פרטיות. במהלך השנים משרד קולודני ושות' היה שותף למספר רב של הליכים שהתנהלו בין בעלי עסקים לבין הקניונים בהם פעלו בנוגע לתשלום דמי הניהול. כך למשל ניהל לאחרונה המשרד תביעה מול קניון הזהב במערב ראשון לציון – "קניון הזהב" בבעלות "מגדל בע"מ" וגינדי ובניהולה של חברת הניהול של גינדי ובמקביל ניהל הליכים דומים גם בקניון אמריקן סיטי בבעלות "חצי חינם".
תמחור דמי הניהול – איך מחשבים דמי ניהול ודמי שכירות
במרבית הקניונים, תמחיר דמי הניהול מתנהל עפ"י הסכמי הניהול כך, שבעלי חנויות משלמים דמי ניהול על בסיס יחס שטח חנותם שטח הקניון הכולל , כאשר זה מוכפל בעלויות הניהול בפועל COST ועל כך מתווספת פרמיית דמי ניהול של 15% (C+15%).
בעבר, תחשיבים מסוג אלה נתפסו כדרך הגיונית וקלה לתפעול. כך לדוגמא, אם יש לך חנות של 100 מ"ר והיא מהווה 1% משטח הקניון שהינו 10,000 מ"ר ישא השוכר ב 1% מעלויות הכוללות של הקניון שכוללות, נקיון, שמירה, מיזוג , תאורה, ואף הוצאות שיפוץ ופרסום לצורך שימור המותג והקניון הפיזי ברמה נאותה, בתוספת סבירה ומקובלת, כאמור של 15% דמי ניהול.
מהם עוגנים
מסיבות שונות, בעלי הקניונים יצרו מודל לפיו רשאית חברת הניהול לתת הנחה לבעלי חנויות מסוימות או לשמור עבורן שטחים גדולים במיוחד. חנויות כאלו מכונות עוגנים ומטרתן למשוך לקוחות באופן שיטיב עם כלל בעלי החנויות. מטבע הדברים התוצאה המעשית של מתן ההנחות לחנויות עוגן היא הגדלת דמי הניהול בהן נושאות חנויות שאינן כאלו.
מתן הנחות לחנויות העוגן, על חשבון יתר בעלי החנויות, היווה במקרים רבים את שורש הבעיות שבין הנהלת הקניונים לבין בעלי החנויות הפרטיים. בקניון הזהב לדוגמא, הסתבר לאחר מאבק עיקש כי באופן פלאי דווקא חנויות בבעלות גינדי זוכות להגדרה של חנויות עוגן, ללא קשר ישיר וברור למהות החנות.
בהליך מקביל בעניין סיווג חנויות העוגן נקבע על ידי בית המשפט המחוזי בע"א 71846-10-18 (מחוזי מרכז) כי שיקול הדעת במתן ההנחות צריך להיות מוגבל ומצומצם, ועל הקניון לעשות בו שימוש בתום לב, במיוחד כשאין בהסכם הניהול קריטריונים והגבלות לשיעורי ההנחה והזכאים להן, קל וחומר כשחברת הניהול שבבעלות הקניון מצויה בניגוד אינטרסים בין חנויות פרטיות לבין חנויות של הקניון. כך נקבע כי חנויות עוגן יהיו כאלו ששטחן אך ורק מעל 1,000 מ"ר (או צרוף של משכיר בודד).
שימוש במעברים ובשטחים הציבוריים בשטחי מסחר – הפחתת דמי שכירות בקניון
שורש בעייתי אחר שנוצר היה השימוש במעברים ובשטחים הציבוריים כשטחי מסחר. שטחים אלה לא מחושבים מלכתחילה במניין השטחים המשותפים, ולא במניין ההכנסות לדמי ניהול. באופן הזה נהיר לכלל לבעלי החנויות, שבית קפה שנפתח במעבר ציבורי, לא רק שמקטין את סך השטח הציבורי בגינו יש לשלם דמי ניהול, אלא גם מגדיל את המונה מספר המשלמים דמי ניהול להוצאות האחזקה. עם זאת, במספר מקרים נחשפנו לבעלי קניונים שהמשיכו לחייב את בעלי החנויות הקטנים שנותרו חסרי אונים מול התנהלותם.
ההבדל בין דמי ניהול לשכירות וכיצד משפיעה סיווגן של חנויות עוגן – הפחתת דמי שכירות בקניון
התוצאה של החלטה שרירותית לעניין סיווג חנות כחנות עוגן ברורה: שוכר חנות אינו מבחין בין תשלום דמי שכירות לתשלום דמי ניהול ובמקומות בהם מופחתים דמי הניהול, הוא יהא נכון יותר לתשלום דמי שכירות גבוהים יותר. לאורך השנים העניקה חברת הניהול את ההנחות גם לחנויות בשטחים שלאו דווקא היו גדולים במיוחד. מנגד, החנויות שבבעלות פרטית קיבלו הנחה בדמי הניהול רק במקרים נדירים. כך הפכו חברות הניהול ל"מרכז רווח" עבור בעלי הקניונים.
המאבק המשפטי בין חברת הניהול בקניון לבין בעלי החנויות הקטנים – קניון הזהב
בקניון הזהב, לאחר מכירת 75% מן הקניון הפכה חברת הניהול לתרנגול אשר מטיל ביצי זהב וככזה אשר מאפשר להם ל"הפקיע" חנויות אשר אינן עומדות בתשלום דמי ניהול ונדמה שגינדי לא התכוונו לוותר או לשחוט תרנגול זה. חילופי מהלומות בין בעלי הרוב בקניון מגדל לבין גינדי לא אחרו להגיע, כאשר הרקע לסכסוך, הוא בין היתר ההליכים המתוארים כאן. זהו בתמצית הרקע בגינו החלו חילופי מהמורות בין גינדי לבעלי חנויות בקניון הזהב.
ניסיון ההשתקה שנכשל – הפחתת דמי שכירות בקניון
גינדי תחילה הגישו מספר רב של הליכים בניסיון להלך אימים על בעלי חנויות "סוררים", שהרימו את נס המרד ודרשו מידע לגבי דמי הניהול ואופן חלוקת הנטל בין סוגי החנויות השונים וחישוב השטחים ודמי הניהול הנגבים מהם. תביעות אלו אשר הוגדרו ע"י בית המשפט כתביעות SLAPP כפי שנקבע למשל בפס"ד 25606-04-13 ע"י השופט יקואל (שלום בראשל"צ):
"לא ניתן להתעלם מכך שיש בהתנהלות התובעים כלפי הנתבע משום רכיבים הדומים לתביעות "השתקה" (הידועות גם כ- "תביעות SLAPP" (Strategic Law Suit Against Public Participation )). נחזה כי התובעים ביקשו לאתר אמצעי להרתעה מפני השמעת ביקורת, או חשיפת האמת, שחוקיותו מוטלת בספק. התובעים, בהשוואה לנתבע, אוחזים בנגישות קלה לשירותים משפטיים, באופן שעשוי להרתיע את הנתבע מפני עמידה על זכויות לגיטימיות שלו".
הליכים אלו נחלו רובם ככולם כישלון מוחץ ועדות הערר ובתי המשפט ( ר' פסה"ד של כב' הש' כרמית בן אליעזר בת"א, בת.א 51564-11-15 ו-51580-11-15 גינדי מחקה את תביעתה ל"הוצאות שיפוץ") ונפסקו כנגדה הוצאות משמעותיות ובטובת בעלי החנויות.
חיוב גילוי המסמכים והחשבונות
תוצאת כישלונם של גינדי בהליכים אלו היתה קטסטרופאלית, מבחינת אלו. אמנם את עלויות ההליכים שילמו בעלי החנויות באמצעות דמי הניהול שנגבו מהם, אך בעלי החנויות למדו כי גינדי ניתנים להכרעה והגישו תביעות לברור דמי הניהול הנגבים מהם.
כבוד השופט אילן רונן מבית המשפט השלום נתן החלטה תקדימית בת.א. 52434-11-16 והורה לגינדי וחברת הניהול לגלות חשבונות ולמסור מסמכים. בנוסף לכל אלו בית המשפט השלום קבע כי גינדי לא חשפו באופן ברור את נתוני עלויות דמי הניהול.
סירוב חברת הניהול למסור מסמכים ובזיון בית המשפט
בהמשך לאחר שגינדי מיאנו למסור חשבונות כקבוע בהחלטה הוגשה בקשת ביזיון בה נתמנה מומחה מטעם בית המשפט, אשר קבע בשלב הראשון כי גינדי אכן לא מסרו את כלל המידע הנדרש ומתנהל הליך בסופו יהא על גינדי לחשוף את הנתונים המפורטים, למורת רוחה.
ביטול חובת תשלום דמי הניהול
החלטה זו היוותה בסיס להחלטתו של כבוד השופט חסדאיל בבית השלום בתל אביב בתא"ק 44278-03-18 חב' הניהול נ' זפרני כי בשל סרובה של גינדי להמציא פרוט דמי ניהול, אין חובת תשלום דמי ניהול, עד המצאת פרוט החשבונות.
מה צופן לנו העתיד:
ידוע למי ניתנה הנבואה, ועדיין נדמה שניתן לשרטט את עתיד עניין דמי הניהול בקניונים בכלל ובקניון הזהב בפרט: גם עם שוך מגפת הקורונה, עדיין הקניונים הסגורים יסבלו מחסרון מסחרי משמעותי וניתן לצפות כי כמות המבקרים בהם תקטן ודאי ביחס לכמויות המבקרים בעונות השיא. מגמת האון ליין, שהחלה עוד קודם למגפת הקורונה תגבר כאשר לצד היתרונות הברורים של מחיר וזמינות יתווספו היתרונות של חוסר מגע אשר עלול לדבק.
חברות הניהול שפעלו עד היום בחוסר תום לב ובחוסר שקיפות, תוך מתן ההנחות ל"עוגנים", שאינם כאלו, ותוך הסתרת עלויות הניהול הריאליות ואופן חלוקתם בין בעלי החנויות יאלצו בהוראת בתי המשפט, להתחיל לפעול בשקיפות ובמסירת מלוא נתוני עלויות הניהול ותחשיב מפורט של דמי הניהול הנדרשים.
משרד עו"ד מקרקעין נעם קולודני ושות' מומחים בהפחתת דמי ניהול והגשת תביעות לביטול דמי ניהול מול חברות ניהול הקניונים.
לייעוץ בנושא הפחתת דמי ניהול פנו אלינו ונשמח לסייע לכם.
