בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון בע"א 2274/21 מור נ' אלעד מגורים בע"מ קבע כב' הש' שטיין כי חברות קבלניות, הפרו את חובת תום-הלב במשא ומתן, שהיתה מוטלת עליהן מכוח סעיף 12(א) לחוק החוזים בכך שלא קיימו את חובת הגילוי המוגברת כלפי המערערת, שרכשה מהן דירה "על הנייר", ולא גילו לה מיוזמתן מידע על חסימת הנוף הנשקף מהדירה על ידי מבנה שכן. בית המשפט העליון "הפך" החלטה של בית המשפט המחוזי וקבע כי בגין הפרת חובת הגילוי, המערערת זכאית לפיצוי שיחושב בסך הפער, שבין שווי הדירה עם חסימת הנוף לבין שווי דירה דומה ללא חסימה. נפסק כי יינתן סעד חלופי בדמות פיצוי כספי. חשיבות פסק הדין, מכך, שהוא עוסק בשאלה מהותית: מהו היקף חובת הגילוי שמוטלת על קבלן שמוכר דירה "על הנייר" במסגרת חובתו לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת במשא ומתן עם רוכש הדירה?
חובת הגילוי מכוח סע' 12 מתווספת על חובות הגילוי שמוכר דירה חב לרוכש דירה לפי חוק המכר (דירות). ההפרה באה לביטוי בחוסר גילוי נאות ביחס לחסימת הנוף בדירה
המשמעות הפרקטית של פסק הדין היא במקרה של רכישת דירה "על הנייר לחברה קבלנית חובה מוגברת להציג בפני הרוכש את כלל המידע והפרטים הרלבנטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה ובכלל זה את כל המידע הנחוץ לרוכש דירה סביר כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לרכוש את הדירה ואם לאו, ובכדי שישקלל את המחיר הראוי מבחינתו לשלם עבור אותה דירה..
מאחר ולא הוכחה טענת הרוכשת כי הוצגו בפניה מצגים פוזיטיביים לפיהם דירתה תהא גבוהה מהמבנה לרווחת הדיירים, וכי הסכם המכר שבידה אף קבע זאת במשתמע, אם לא במפורש, נקבע שהחברה לא הפרה את הסכם המכר נדחתה תביעת המערערת לביצוע בקירוב.
מאידך, כאמור נקבע שהחברה הפרה כלפי הרוכשת, כמי שרכשה מהן דירה "על הנייר", את חובת הגילוי המוגברת שמכוחה היה מוטל עליהן להבהיר למערערת, ביוזמתן, כי דירתה העתידית תהא חסומה באופן ממשי על ידי המבנה לרווחת הדיירים. מכוח עיקרון תום-הלב המעוגן בסעיף 12(א) לחוק החוזים נקבע ש מצג טרום חוזי שהציג קבלן במֹכרו דירה "על הנייר" מהווה חלק מחיוביו החוזיים, גם אם המסר שהועבר לרוכש הדירה באמצעות אותו מצג לא נכלל כתנאי בהסכם המכר עצמו. חובת גילוי כאמור יכולה לקום הן מכוח הסכם הרכישה כתנאי משתמע ואף מפורש. חובה זו היא חלק מחובתו הכללית של מוכר הדירה שלא להטעות את הרוכש ולהתנהל מולו, בשלב המשא ומתן לקראת הסכם הרכישה
מאחר ובין רוכש דירה "על הנייר" לבין קבלן, שמוכר לו את הדירה קיימים פערי מידע ופערי כוחות משמעותיים. מכך, נגזרת חובת גילוי מוגברת שחלה על הקבלן שמוכר דירות "על הנייר". תכלית חובה זו היא לגרום לכך שהקבלן יידע את רוכש הדירה על כל הפרטים החשובים בנוגע לדירה, באופן מדויק וממצה ככל שניתן. הסכמת הרוכש לרכוש את הדירה מהקבלן כנגד תשלום של תמורה מוסכמת חייבת להיות הסכמה מודעת. בנסיבות המקרה כאן המידע בדבר חסימת הדירה על ידי מבנה הוא מידע מהותי שמחובת החברה היה לגלותו לרוכשת מיוזמתה. הרוכשת זכאית לדעת על בעיית החסימה בטרם רכשה מהחברה את הדירה. החברה הפרה זכות זו בכך גילתה במועד את בעיית החסימה באופן ברור ומוחשי.
נפסק, שהנזק שנגרם לתובעת בהתנהלות החברה בשל אי גילוי העובדות בשלב הטרום חוזי משתווה לאבדן ההזדמנות שלה, שהיתה מתממשת אילו ידעה הרוכשת, בזמן רכישת הדירה על בעיית החסימה, לרכוש את הדירה במחיר זול יותר מזה ששילמה עבורה.
