הצוות המוביל שלנו בתחום דיני התכנון והסביבה ובעניין פיקוח על המקרקעין, מסביר את תהליך ההתנגדות לתמ"א 38 ובכלל לבקשות התכנון.
הסבר על התנגדות לבקשות תכנון
כלל אלמותי אומר שלעולם לא תמצאו חן בעיני כולם והדבר הזה נכון במיוחד לגבי פיתוח מוצע, זאת אומרת תכנית בנייה שאתם מגישים לרשות. אתם יכולים להגיש מצגים על בקשות תכנון בין אם הפיתוח המוצע הוא מינורי או גדול. התנגדויות צריכות תמיד להתבסס על תכנון. למרות ההנחיות באתרי האינטרנט של הרשויות המקומיות, ממשיכות להתקבל התנגדויות בפורטל התכנון ובאתרי צד ג' אחרים אשר משקלן מועט עד ללא משקל מבחינת קביעת בקשה תכנונית.
עמדה בסיסית
רשות תכנון מקומית חייבת לקבוע בקשות תכנוניות בהתאם לתוכנית הפיתוח אלא אם קיימים שיקולים תכנוניים מהותיים המעידים על אי מתן היתר תכנון. תכנית הפיתוח מורכבת מתוכניות מקומיות (כולל אסטרטגיות ליבה ומסמכי תכנון משלימים) ותוכניות. שיקולים מהותיים הם שיקולים הרלוונטיים לקבלת ההחלטה התכנונית הנדונה. בשלב זה חשוב להדגיש שלא כל התנגדות הופכת את המגיש לדייר סרבן.
מהם שיקולי התנגדות מהותיים?
כלומר, מה יכולים להיות נימוקים להתנגדות לתמ"א.
שיקולי התנגדות מהותיים עשויים לכלול עניינים שונים כגון:
התעלמות ו/או אובדן פרטיות – לרשות התכנון המקומית שלכם תהיה ככל הנראה מדיניות תכנון שנועדה להגן על הנוחות של נכסים סמוכים. אלה עשויים לכלול דרישה לפיתוח חדש להיות במרחק מסוים מהגבולות או למנוע מחלונות להסתכל ישירות אל נכס שכן. אלו שיקולי תכנון מהותיים ואם תוכלו לקשר את החששות שלכם לפוליסה או מסמך ספציפיים להתנגדות שלכם תהיה משקל רב יותר. אתם יכולים אפילו לבקש תנאים כדי להגן על הרכוש או האינטרסים שלכם למשל כדי למנוע התעלמות.
השפעה על עצים – אם הפיתוח המוצע יגרום לפגיעה או הרחקה של עצים משמעותיים, במיוחד אלה המוגנים בחוק שימור עצים, יהיה זה שיקול מהותי לרשות התכנון המקומית.
רעש משימוש מוצע – רעש של מכונות וכלי רכב המהווים חלק מתהליך הבנייה אינם נחשבים לשיקולי תכנון מהותיים בעלי משקל מספיק למניעת פיתוח שכן הם יהיו זמניים. הם יהיו רלוונטיים כאשר רשות תכנון מקומית מחליטה אילו תנאים להציב לשליטה בפיתוח. חשש לרעש במהלך בניית הפיתוח עלול לגרום לכך שרשות התכנון המקומית תטיל תנאים לבקרה:
כגון על שעות הבנייה או שתחייב הגשה ויישום של תכנית ניהול בנייה או אמצעים מתאימים אחרים להפחתת רעש.
גם רעש הנובע משימוש בפיתוח שהושלם יהיה שיקול מהותי. דוגמאות לכך כוללות מקום שבו נכס נמצא באזור מגורים בלבד ומוצע פיתוח לשימוש מייצר רעש כגון מועדון לילה במרחק של כמה קומות למטה או מפעל על קרקע סמוכה לנכס. השפעות הרעש של פיתוחים מסוג זה יהיו שיקול תכנוני מהותי. בדוגמה האחרונה, הריח הנובע משימוש במפעל יכולים להיות גם שיקול תכנון מהותי.
עיצוב הפיתוח – נפח, מסה, חומרים והיקף הפיתוח הם כולם שיקולי תכנון חומריים. האם הפיתוח תואם את אופי האזור? האם הדירות החדשות המוצעות בהיקף דומה לנכסים השכנים? שוב, לרשות התכנון המקומית עשויה להיות מדיניות במסגרת תכנית הפיתוח שלה המספקת הנחיות לגבי מה יהיה מקובל ומה לא יהיה מקובל.
בטיחות בכבישים מהירים – לפיתוח בין אם זה עסקים, מגורים או אחר יכול להיות השפעה על הכביש המהיר. שיקולים מיוחדים כוללים יצירת תנועה (האם תהיה כמות תנועה מוגברת כתוצאה מהפיתוח שהתשתית הקיימת אינה מתאימה לו, גישה לפיתוח (האם הגישה תהיה בטוחה או תשפיע על הכביש הקיים) וחניה (האם הפיתוח מספק חניה במקום, האם זה מספיק לשימוש והיקף הפיתוח?) מתקיימת התייעצות עם רשויות הכבישים הרלוונטיות לגבי הערותיהן וכל התוכניות ייבדקו על ידי בעלי הגורמים הרלוונטיים. מומחיות אלא אם יש ראיות מנוגדות חזקות, התנגדויות המבוססות על בטיחות בכבישים מהירים עשויות לשאת משקל מועט.
עורך דין להתנגדויות בתכנון ובניה
משרד עורך דין מקרקעין ונוטריון קולודני ושות’ נוסד בשנת 2007 וייצג עד היום מאות לקוחות פרטיים ועסקיים במגוון רחב של תיקים וסוגיות משפטיות. המשרד מצטיין במאבק ללא פשרות עבור לקוחותיו, ובשירות מסור ואישי עד השלמת המשימה.
