מהו מחיר למשתכן ואיך זה משפיע על איכות הבנייה
מחיר למשתכן היא יוזמה של משרד האוצר ומשרד השיכון שמטרתה שיווק עשרות אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ באזורי הביקוש ובמחירים אטרקטיביים. על פי שיטת המכרז, מתחרים היזמים במחיר הסופי הנמוך ביותר בו ימכרו את יחידות הדיור לרוכשים הפוטנציאלים. עבור כל פרויקט, לצורך פרסום המכרז, ניהול התהליך ובחירת הזוכה, מוקמת מנהלת פרויקט ייעודית שמטרתה פרסום המכרז, בחירת הזוכה ופיקוח על עבודת הקבלן הזוכה. על מנת לרכוש את יחידות הדיור המוזלות, נרשמים הרוכשים הפוטנציאלים ב"הגרלות" של משרד השיכון שנעשות טרם סיום הבנייה. במסגרת אותן הגרלות משובצים הזוכים לדירות אותן יכולים לרכוש. במטרה לעודד רכישת דירות באזורים עם ביקוש נמוך יחסית, אפשרויות הבחירה של אותם נרשמים להגרלות מצומצמת כך שהרוכשים אינם יודעים בעת ההרשמה, איזו דירה תוצע להם למכירה בסופו של יום.
אופי ההליך משליך על איכות הבנייה משני כיוונים שונים. מכיוון היזמים, המחיר הנמוך עליו הם מתחרים מוביל לתמחור עם טווח רווח נמוך שמשמעותו בפועל, צמצום עלויות בנייה למינימום האפשרי. לעניין איכות הבנייה מוביל צמצום העלויות, במקרים רבים, לעמידה בתקנים הזולים ביותר שלרוב מבטאים באופן ישר איכות בנייה נמוכה. במקרים מסוימים אף התגלה שבשל הרצון לעמוד במחיר התחרותי, חורגים יזמים מהסטנדרט החוקי ובונים בניגוד לתקן. כלומר, בשל אופי ההליך, איכות הבנייה במחיר למשתכן עשויה להיות ברמה נמוכה ביותר שמשמעותה בפועל תקלות וליקויי בנייה בעתיד. מכיוון הרוכשים, עצם קיומו של פרויקט שנמצא בפיקוח משרד השיכון והעובדה שהרוכשים רוכשים את הנכס בשלב מוקדם, מקשים את היכולת לפקח בעצמם על איכות העבודה ולהגיע למצב של מו"מ עם היזם על איכות הפרויקט.
רכשתי דירה במחיר למשתכן ואני רוצה לוודא את איכות הבנייה – מה עושים?
עם הכניסה לדירה, תצטרכו לאשר כי המפרט עליו חתמם קיים בדירה (פרוטוקול מסירה). תהליך דומה יתרחש לאחר שנת הבדק (המועד בו הקבלן מחויב בתיקונים שונים). לא חותמים לפני שמתייעצים! במסגרת התיקים הרבים שניהל המשרד עלה כי רוכשים רבים אינם מבינים את משמעות החתימה על פרוטוקול המסירה או פרוטוקול התיקונים. ניהול הליך תביעת ליקויי בנייה לאחר החתימה מסובך יותר אך עם זאת אפשרי ומשרדנו ניהל בהצלחה עשרות תיקים של ליקויי בניה בכל השלבים. לכן, אנחנו ממליצים שטרם החתימה, תתייעצו עם עורך דין מומחה בליקויי בנייה שידריך אותכם בנוגע לבדיקות שעליכם לבצע וכן יעניק לכם מעטפת משפטית מלאה. משרד קולודני ושות' מומחה בתחום ומנהל במשך שנים רבות מספר רב של תיקי ליקויי בנייה בהצלחה רבה.
תהי תקופת הבדק ומה יש לעשות כאשר מקבלים את הדירה
בעת קבלת מפתחות הדירה החדשה, יש לערוך פרוטוקול מסירה בו מומלץ לרוכשי הדירה לרשום את כלל הליקויים שהם מגלים באותה עת. תקופת הבדק השנתית היא מועד ארכה מסודר לגלות אם ישנן נזילות, או ליקויים נוספים. יש ליידע את הקבלן בדבר כל ליקוי או פגם המתגלה, ולשלוח מכתב, בדואר רשום עם העתק בפקס ובדוא"ל לקבלן המבצע ובו דרישה לתקן את הליקוי. ככל שמדובר בפגם או בליקוי חמור, המפריע בצורה משמעותית לנהל חיים סבירים בדירה, דרשו מהקבלן שיתקן את הפגם בדחיפות. במידה והליקויים מהותיים ואין דרך להגיע לעמק השווה עם הקבלן ולא נראה שיש התקדמות מהותית ניתן להגיש תביעה כבר בשלב זה אולם חשוב למצות את כלל אפשרויות ההתדיינות בין הצדדים טרם הגשת התביעה. יש לאפשר לקבלן את ההזדמנות והאפשרות לבצע כל תיקון שברצונו לבצע, בלא להתנות תנאים כלשהם ולאפשר לו לתקן לפי הבנתו. ככל שהקבלן יתקן את כל הליקויים באופן מלא, בזה יסתיים העניין תוך תקווה כי לא יתגלו בעתיד ליקויי בנייה ופגמים נוספים.
הגשת תביעה לבית המשפט בשל ליקויי בנייה
במקרה בו הקבלן יסרב לבצע את התיקונים, כולם או חלקם, למרות ההזדמנות שנתנה לו או לחילופין שתיקון הליקויים נעשה בצורה רשלנית, זה השלב בו יש להחליט, האם מגישים את התביעה לבית המשפט.
הטיפול המשפטי של המשרד כולל:
- תכתובת משפטית בטרם הגשת תביעה בשל ליקויי בניה.
- ניהול משא-ומתן עם הקבלן בדרישה לתיקון ליקויי בניה.
- פיצויים כספיים בגין איחור במסירת חזקה וירידת ערך הדירה.
- הפניה למומחים לשם בדיקת הנכס וקבלת חוות-דעת מקצועית על ליקויי הבניה, לצורך הגשה לבית המשפט.
- גיבוש אסטרטגיה לטיפול בליקויי הבניה מול החברה הקבלנית.
- הגשת תביעה לבית המשפט בגין ליקויי בניה.
נעם קולודני ושות' מומחים בליקויי בנייה בפרויקט מחיר למשתכן!
