מהם בתים משותפים? כמה נקודות חשובות על חוק הבתים המשותפים.

מהם בתים משותפים ובאיזה מצב חשוב להכיר את החוקים החלים על בית משותף. הרבה פעמים שומעים את המושג בתים משותפים ועדיין לא כל כך ברור להרבה מלקוחותינו מה זה בית משותף ומה כוללת הגדרה זו. על מנת להבין מהו בית משותף יש להבין מה זה בתים משותפים מסוגים שונים. מרביתם המוחלט של תושבי מדינת ישראל חיים היום בבתים משותפים וחיי היום יום שלהם מוכתבים במידה רבה על ידי סט דינים של בתים משותפים. מכאן החשיבות שבהכרה ובהבנה של חוקים אלו. חוק הבתים המשותפים הינו חוק מרכזי בהתנהלות זו. משרדינו עוסק באופן יומיומי בהתנהלות בבתים משותפים ובפתרון מחלוקות הנוצרות בבתים אלו.

מהם בתים משותפים ?

עורך דין סכסוכי שכנים – מהם בתים משותפים חוק בתים משותפים – חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ("החוק"), מגדיר אלו בתים ירשמו בפנקס הבתים המשותפים: אלו כוללים לפחות שתי דירות הנמצאות בבעלות נפרדת. החוק עוסק בהסדרת העניינים הקנייניים, בבתים משותפים. החוק מגדיר רכוש משותף בבית משותף בסעיף 52 בחוק, ככל מה שלא רשום כ "דירה":

השטח שעליו נבנה הבניין, המעלית, הגג, חדרי המדרגות המקלטים, מתקני ההסקה, ארונות החשמל והמים ועוד. מבחינת החוק, על הרכוש המשותף בבתים המשותפים לא חלים דיני שיתוף רגילים. במקומם ישנם הסדרים מיוחדים, שמטרתם היא לאפשר רכישת בעלות במקרקעין, תוך כוונון התנהגותם של הדיירים ובעלי הדירות במסגרת תפקודם בבית המשותף. ההתנהלות של בית משותף היא עפ"י תקנון הבית המשותף.

מהו בית משותף – מה זה בתים משותפים ואספות?

האסיפה הכללית של הבית המשותף היא זו שמסדירה את ההתנהלות היומיומית בבית המשותף. לכל בעל דירה יש זכות להשתתף באסיפה הכללית. האסיפה דנה ב: קביעת דרכי הניהול של הרכוש המשותף בבניין, קביעה של הוצאות הכרוכות בניהולו של הרכוש המשותף,  בחירת יושב ראש לוועד בית, הסדרת הרכוש המשותף.

'תקנון הבית המשותף' עפ"י סעיף 61 לחוק, בית משותף ינוהל על פי תקנון מיוחד אשר מגדיר ומסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם. תקנון הבית המשותף ייקבע במקביל לרישומו של הבית ב"טאבו". עפ"י הקביעה בחוק, על בעלי הדירות בבתים המשותפים יחולו הוראות של התקנון מצוי, אלא אם כן הם יבחרו לנסח הוראות ספציפיות חליפיות בתקנון מוסכם.

חוק בתים משותפים – מה זה בית משותף

בניית ממד בבית משותף מהו בית משותף – מה זה בתים משותפים תקנון? התקנון המצוי הוא תקנון מחייב עפ"י חוק המקרקעין, והוראותיו תחלנה על בעלי בבתים המשותפים אך ורק במידה ואין תקנון מסוכם, שהם ניסחו בעצמם. התקנון המצוי מתייחס ל:

1)     תהליך מינויים של חברי וועד הבית.

2)     אסיפות הדיירים הכלליות.

3)     אחזקת הרכוש המשותף בבניין.

4)     ניהול חשבון בנק.

5)     השתתפותם של הדיירים בהוצאות הנדרשות לצורך החזקת הרכוש המשותף.

6)     ביצוע תיקונים.

ניתן כאמור לקבוע תקנון מוסכם אחר, אשר ינוסח ע"י בעלי הדירות, רק  בהסכמתם של רוב בעלי הדירות אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ורק במידה וישמרו ההתניות הללו לגבי התקנון:

1)     זה לא יפגע בזכויותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף.

2)     זה לא יקבע לבעלי הדירות חובות/תשלומים שהם אינם מסכימים להם או כאלו שאינם קבועים בחוק.

3)     זה לא יקבע הצמדה של רכוש  משותף לדירה מסוימת (אלא אם ניתנה לכך הסכמה של כלל בעלי הדירות).

במידה ומתעורר סכסוך בין בעלי הדירות על אי אילו מן הנושאים המופיעים בתקנון המשותף ישנה זכות להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין הרלוונטית, בהתאם להוראות סעיף 71 ג לחוק.

מהם בתים משותפים – במרבית העניינים ישנה סמכות מקבילה ללשכת המפקחת על המקרקעין ולבית המשפט השלום, כאשר לכל ערכאה יתרונות וחסרונות. עניין אחד שניתנה בו סמכות ייחודית ללשכת המפקחת הוא פרי פסיקה והינו דיון בסכסוכים לגבי תמ"א 38. ר' מאמרים נפרדים על בחירת ערכאה וההבדלים בין ההליך התכנוני והקנייני. במידה ותרצו הרחבה בנושא חוק בתים משותפים או שאלות נוספות לגבי מהם בתים משותפים – מה זה בית משותף תוכלו לפנות אלינו להכוונה בכל שלב. מהו בית משותף הוא נושא מורכב משפטית ועל מנת להבין מה זה בתים משותפים חשוב לקבל ייעוץ ממוקד ומתוך כך להבין את מצבכם המשפטי והאפשרויות העומדות בפניכם.

מהם בתים משותפים | חוק בתים משותפים | מה זה בית משותף | מהו בית משותף | מה זה בתים משותפים