בכנס מקצועי שנערך בלשכת עורכי הדין ביוזמת עו"ד תמר עיני ורדון, הציגו האדריכלית ועו"ד שירה ברנד ממינהל התכנון ועו"ד מיכל גלקין גולן ממשרד הפנים את אחת הרפורמות החשובות בתחום התכנון והבנייה – "מהפכת הרישוי הזמין". הרפורמה, שצפויה להיכנס לתוקף באופן מלא כבר בשנת 2025, מבקשת לשנות את כללי המשחק בכל הנוגע להוצאת היתרי בנייה בישראל – והפעם, באמת.
אז מה זו בעצם "מהפכת הרישוי": מדובר ברפורמה מקיפה שמטרתה לעשות סדר בתהליך רישוי הבנייה – הליך שלעתים נראה כמו סבך בירוקרטי בלתי נגמר. במקום מערכת שמבוססת על הקלות, פרשנויות וחריגות מהתכנון המאושר, הרפורמה קובעת עקרונות חדשים: הכל צריך להיות ברור, פשוט וניתן ליישום כבר מהשלב התכנוני. פחות בקשות חריגות – יותר וודאות מראש.
מה עומד מאחורי המהפכה? המטרה פשוטה: ליצור תהליך רישוי מהיר, ברור ושקוף – כזה שכל הצדדים מבינים מראש מה מותר ומה אסור, בלי משחקים ובלי פרשנויות סותרות. זה יקל על יזמים, תושבים, עורכי דין ואדריכלים ויאפשר קידום תכניות בלי לעצור בכל תחנה אפשרית.
עיקרי העקרונות שמובילים את השינוי:
- בלי הקלות: החל מינואר 2025, לא ניתן עוד להגיש בקשות להקלות או לסטות מהתכניות – למעט מקרים חריגים מאוד, בעיקר בתחום הבטיחות או הנגישות.
- תכנון שמתחשב ברישוי: כבר בשלב הכנת התכנית, בודקים האם אפשר להוציא מכוחה היתר בנייה – בלי הפתעות.
- סמכויות ברורות: כל גורם – מהאדריכל ועד מכון הבקרה – יודע בדיוק מה תחום האחריות שלו, מה שמונע בלבול ובזבוז זמן.
- איחוד תהליכים: תכניות רבות יהפכו ל"תכניות לרישוי מהיר" – היתר שיינתן ישירות מכוח התכנית, בלי לעבור מסלול אישורים מסורבל.
- שקיפות דיגיטלית: עוברם למערכת מקוונת אחת, נגישה ושקופה, להגשת ומעקב אחרי הבקשות.
מה באמת ישתנה כבר בשנת 2025?
- שוב, אין הקלות (באמת) כל בקשה תיבחן על פי התכנית בלבד. אי אפשר יהיה "לסדר" משהו תוך כדי. זה נותן ודאות למבקשים, אך דורש תכנון מוקפד מראש.
- שינוי בהגדרת שטחים: ביטול ההבחנה בין "שטח עיקרי" ל"שטח שירות" – כל שטח יקבל הגדרה ברורה בתכנית.
- אחריות אישית למתכננים: סמכויות נרחבות יותר לאדריכל הרשות ומכון הבקרה. פחות מקום לפרשנות אישית או שינויים תוך כדי תנועה.
- חריג יחיד פיצול דירות – אפשרי, אבל בזהירות: במסגרת תיקון 155 לחוק, הוגדרו מסלולים מצומצמים להקלות לצורכי דיור.
אז מה יוצא לנו מזה? הרפורמה צפויה:
- לקצר את זמן קבלת ההיתר – מה שכולנו רוצים.
- למנוע גרירת תיקים לוועדות ערר או בתי משפט.
- לאפשר ליזמים לתכנן טוב יותר מראש, בלי הפתעות.
- להפחית את הסיכון להוצאות מיותרות למבקשי ההיתר.
אבל לא הכול ורוד – יש גם חששות:
- מה יקרה כשכן נדרשת גמישות, אבל החוק לא מאפשר?
- האם ביטול ההקלות יגרום לתכנון נוקשה מדי?
- והאם הרשויות המקומיות בכלל מוכנות לשינוי הדרמטי הזה?
במהלך הכנס הציגו עו"ד שרון מונטיפיורי גילן והאדריכלית שירה ברנד את השינויים הנדרשים גם מצד מוסדות התכנון: נגמר עידן ה"העתק-הדבק" של הוראות כלליות, והגיע הזמן לכתוב תכניות מדויקות, ברורות וניתנות לאכיפה.
דעת המחבר : הרפורמה הזו היא חדשות טובות – סוף סוף, רישוי בנייה בישראל לא יהיה הליך מתיש וחסר ודאות. אבל צריך להיזהר. כשאין גמישות בכלל, עלולים להיווצר עיוותים. תכנון זה לא רק עניין של קווים על נייר – זה גם עניין חברתי, קהילתי וקנייני. ברור לחלוטין, שהציבור ירוויח ממערכת יעילה מהירה ופשוטה יותר. אבל חשוב שלא נשכח: לפעמים, דווקא החריגים – אלו שלא נכנסים למשבצת – הם אלו שזקוקים להגנה של ועדה או של מוסד שיכול להפעיל שיקול דעת.
הרפורמה ברישוי היא צעד חשוב ומתבקש, אך יש ליישמה בזהירות. מצד אחד, הוודאות, הפשטות, והשקיפות – הן ערכים ראויים. מצד שני, היעדר גמישות מוחלט עלול לפגוע במקרים מוצדקים. חשוב לזכור שהרישוי אינו רק עניין תכנוני – אלא גם זירה שבה באים לידי ביטוי אינטרסים קנייניים וחברתיים עמוקים. להליך ההתנגדות פן דמוקרטי המאפשר לבעלי זכויות מיעוט להשמיע את קולם ולהשפיע על המרחב הציבורי. הליך שימנע או יקטין את אפשרות ההתנגדות, בהכרח יפגע בהשמעת קול זה בשוק הדעות . לכן, יש לקוות שהמהלך החדש לא רק יפשט, אלא גם יחזק את המודעות לסמכות המוגבלת של מוסדות הרישוי – ויעודד הפניה להכרעות קנייניות במקרים בהם קיימת מחלוקת אמיתית. המתח בין זכויות הקניין לבין הוראות התכנון לא ייעלם. להפך – הוא רק יהפוך חד יותר. לכן, חשוב שמוסדות הרישוי ידעו את גבולות הסמכות שלהן. כאשר עולה שאלה קניינית – שיישלחו את הצדדים לבית המשפט או למפקח. אין לקבל החלטות קנייניות במסווה של תכנון. ולכן – מהפכת הרישוי היא בשורה, אך רק אם תיושם בזהירות, בשקיפות, ובענווה.
