תכנון בנייה הינו פעילות יסודית ומאתגרת בניהול וביצוע פרויקטי בנייה. זה כרוך בבחירת הטכנולוגיה, הגדרת משימות העבודה, הערכת המשאבים ומשך הזמן הנדרשים עבור משימות בודדות, וזיהוי כל אינטראקציה בין משימות העבודה השונות. תוכנית בניה טובה היא הבסיס לפיתוח התקציב ולוח הזמנים לעבודה.
סיוע משפטי בפיתוח תוכניות בנייה
פיתוח תכנית הבנייה היא משימה קריטית בניהול הבנייה, גם אם התכנית אינה כתובה או רשומה באופן אחר. בנוסף להיבטים טכניים אלו של תכנון בנייה, ייתכן שיהיה צורך גם לקבל החלטות ארגוניות לגבי היחסים בין משתתפי הפרויקט ואפילו אילו ארגונים לכלול בפרויקט. לדוגמה, מידת השימוש בקבלני משנה בפרויקט נקבעת לרוב במהלך תכנון הבנייה. או למשל בפרויקט תמ"א, יש צורך לשקול איך להתנהל מול התנגדות לתמ"א 38 ומול נימוקים להתנגדות לתמ"א.
החלטות אלה יש להן השפעות משפטיות רבות ומשמעותיות על פרויקט הבניה.
גיבוש אסטרטגיה משפטית בבעיות משפטיות המתעוררות בתוכנית בנייה היא משימה מאתגרת ביותר. כפי שרלוק הולמס ציין:
"רוב האנשים, אם תתאר להם רכבת של אירועים, יגידו לך מה תהיה התוצאה. הם יכולים לחבר את האירועים האלה במוחם, ולטעון מהם שמשהו יקרה. עם זאת, ישנם אנשים מעטים, שאם תספר להם תוצאה, יוכלו להתפתח מהתודעה הפנימית שלהם מה היו השלבים שהובילו לתוצאה זו. לכוח הזה אני מתכוון כשאני מדבר על חשיבה לאחור".
כמו בלש, מתכנן מתחיל עם תוצאה (כלומר עיצוב מתקן) ועליו לסנתז את השלבים הנדרשים כדי להניב תוצאה זו. היבטים מהותיים בתכנון הבנייה כוללים יצירת פעילויות נדרשות, ניתוח ההשלכות של פעילויות אלו ובחירה בין האמצעים החלופיים השונים לביצוע פעילויות.
לעומת זאת, בניגוד לבלש שמגלה רכבת אחת של אירועים, מתכנני הבנייה מתמודדים גם עם הבעיה הנורמטיבית של בחירת הטוב ביותר מבין תוכניות חלופיות רבות. יתרה מכך, בלש מתמודד עם תוצאה ניתנת לצפייה, בעוד שמתכנן חייב לדמיין את המתקן הסופי כמתואר בתוכניות ובמפרטים. וזה עלול להביא עמו התדיינות משפטית בכל שלב.
עורך דין מומחה לתוכניות בנייה
לכן, כששוכרים שירותי עורך דין עבור הסתבכות משפטית שנוצרה כתוצאה מהתקשרות כזו או אחרת, יש להתקשר עם עורך דין המומחה בנבכי תוכניות הבנייה והמורכבויות וכן ביחסי הכוחות בשטח והתפקיד של כל אחד בכוח.
גם הפן הכלכלי הוא פרמטר משפטי חזק מאוד בפיתוח תוכנית בנייה. מקובל לאמץ דגש ראשוני על בקרת עלויות או על בקרת לוח זמנים. חלק מהפרויקטים מחולקים בעיקר לקטגוריות הוצאות עם עלויות נלוות. במקרים אלו, תכנון הבנייה מוכוון עלות או הוצאות. בתוך קטגוריות ההוצאות, מבחינים בין עלויות שנגרמו ישירות בביצוע פעילות ובין עלויות עקיפות לביצוע הפרויקט.
לדוגמה, הוצאות אשראי עבור מימון פרויקטים ופריטי תקורה נהוג להתייחס כעלויות עקיפות. עבור פרויקטים אחרים, תזמון פעילויות העבודה לאורך זמן הוא קריטי ומודגש בתהליך התכנון. במקרה זה, המתכנן מבטיח כי הקדימות הראויות בין הפעילויות נשמרות וכי תזמון יעיל של המשאבים הזמינים שורר.
נהלי תזמון מסורתיים מדגישים שמירה על קדימות משימות (כתוצאה מכך נהלי תזמון קריטיים של נתיבים) או שימוש יעיל במשאבים לאורך זמן (כתוצאה מכך נהלי תזמון חנות עבודה). לבסוף, רוב הפרויקטים המורכבים דורשים התחשבות הן בעלות והן בתזמון לאורך זמן, כך שתכנון, ניטור ושמירת תיעוד חייבים להתחשב בשני הממדים. במקרים אלה, השילוב של מידע על לוח זמנים ותקציב מהווה דאגה גדולה המביאה את הצדדים, במקרים רבים, שולחן עורך הדין.
השיקולים בהתדיינות משפטית בין 2 צדדים בפרויקט בנייה
בהתדיינות משפטית בין שני צדדים בפרויקט בנייה נשקול את הדרישות הפונקציונליות לתכנון בנייה כגון בחירת טכנולוגיה, פירוט עבודה ותקצוב. תכנון בנייה אינו פעילות אשר מוגבלת לתקופה שלאחר מתן חוזה בנייה. זו צריכה להיות פעילות חיונית במהלך תכנון המתקן. כמו כן, אם מתעוררות בעיות במהלך הבנייה, לפעמים מה שנדרש הוא תכנון מחדש ונשאלת השאלה על מי מטילים את עלויות התכנון החדש.
כמו בפיתוח חלופות מתאימות לתכנון מתקנים, בחירה של טכנולוגיה ושיטות מתאימות לבנייה הן לרוב מרכיבים לא מובנים אך קריטיים בהצלחת הפרויקט. למשל, החלטה אם לשאוב או לשנע בטון בדליים תשפיע ישירות על העלות ומשך המשימות הכרוכות בבניית מבנים.
במשרד עורך דין קולודני ושות' אנו אתכם בכל בעיה משפטית הנוצרת בפרויקט בנייה, כמו גם לטיפול בדייר סרבן וייצוג מול המפקח על המקרקעין. צרו עמנו קשר כבר עכשיו!
