מה החשיבות של עורך דין זכויות בניה
כפי שנסביר להלן, זכויות הבנייה בקרקע הן החלק שקובע לבסוף מה יהיה שווי המקרקעין. למרות שזכויות הבניה נגזרות מהתוכניות העירוניות, עבודה של עורך מומחה עשויה למקסם את ערך המקרקעין. לוועדות המקומיות קיימת סמכות להעניק הקלות שונות, כאשר יש לדבר הצדקה וכך לשנות את זכויות הבנייה במקרקעין. כך למשל, יכולה הועדה לשנות את ההוראות בדבר חרגיה מקו מגרש, אישור בנייה לעומק (לדוג' לצורך חפירת מרתפים) או אישור תוספות בנייה לגובה. לכל אישור כזה משמעות של מאות אלפי שקלים. באופן הזה עשוי עורך דין מקרקעין שמומחה בניהול הליכים בוועדות תכנון ובנייה לשבח את ערך המקרקעין שלכם.
מה לבדוק לפני שקונים נכס – עורך דין זכויות בניה
טרם קניית נכס חשוב לבדוק לא רק את זכויות הבניה בפועל, אלא את זכויות הבניה הפוטנציאליות. עורך דין עם ניסיון בתחום יסייע לך להבין את פוטנציאל הקרקע, להבין איזה מקרקעין יכול היות "מציאה" ואיזה מקרקעין הוא "חתול בשק".
מה הם אחוזי בניה מותרים?
המשמעות של אחוזי בנייה מותרים היא מהו היחס בין שטח המגרש לבין השטח שניתן לבנות עליו בפועל. אחוזי הבניה הם נגזרת של התב"ע (תוכנית בניין עיר) ברשות בה נמצא המגרש שנקבעת לפי סוג הקרקע. כלומר, באזור עירוני שמתאפיין בבנייה לגובה ומקסום שטחי מגורים, זכויות הבנייה יהיו גבוהות ואילו באזורים שונים בעלי אופי שונה זכויות הבנייה יהיו נמוכות יותר. זכויות הבניה משתנות לא רק בין מועצות מקומיות ועריות אלא בתוך הרשויות עצמן. כך לדוגמא, אחוזי הבניה המאושרים בעיר תל אביב ברובע 4 יהיו שונים מאחוזי הבנייה המותרים ברובע 3 כאשר גם בתוך הרובעים עצמם עשויות להיות שינויים באחוזי הבנייה המותרים בכל מגרש.
כיצד מחשבים אחוזי בניה
החישוב עצמו הוא פשוט למדי והוא חישוב אחוזי הבניה המאושרים על פי התב"ע מול גודל המגרש. כלומר, אם נניח שגודל מגרש מסוים הוא 400 מ"ר וזכויות הבנייה הן 75% אזי שניתן לבנות מבנה של 300 מ"ר. יש להבחין שזכויות הבניה עצמן עשויות להתחלק בין אחוזי בניה מותרים לחלקים עיקריים (לרבות מגורים) ושטחי שירות (למשל חניון). בחישוב ניצול אחוזי הבניה, לוקח הרשות בחשבון על שטח מקורה (כולל מחסן אך לא כולל פרגולה). עם זאת כאמור הסתייעות בעורך דין עשויה להביא לאישור הקלות שונות ולשינוי אחוזי הבניה בנכס. יש לציין שאישור הקלות שכאלה מלווה בדיון בוועדות לתכנון ובנייה ונתון להחלטתם ולשמיעת התנגדויות השכנים.
מה החשיבות של אחוזי בניה – עורך דין זכויות בניה
ערך הקרקע נגזר משני מרכיבים עיקריים. הראשון הוא שווי לפי מ"ר שנגזר לפי מיקום הקרקע (למשל, שוויו של מ"ר במרכז תל אביב יהיה שונה משוויו של מ"ר בעיר באר שבע). המרכיב השני הוא סיווג הקרקע (האם הקרקע מיועדת לבניה) והמרכיב השלישי הוא היכולת בפועל לנצל את הקרקע. כך, המרכיב השני עשוי במקרים רבים להיות המרכיב המהותי ביותר בקביעת שווי קרקע, גם אם אינה מנוצלת בפועל, שכן היא מגלמת את פוטנציאל מקסום ערך הקרקע. כאשר בוחנים את אחוזי הבנייה חושב להבחין בין אחוזי הבנייה ביחס לשטח עצמו, כלומר על כמה מהשטח ניתן לבנות, לבין היכולת לבנות לגובה ולעומק. החקיקה המסדירה את חישוב שטחי הבניה הן תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ״ב–1992 הן דבר החקיקה שקובע כיצד יחושבו אחוזי הבנייה במקרקעין.
נעם קולודני ושות' מומחים בדיונים בוועדות תכנון ובנייה והגשת בקשות להקלות
נשמח לסייע לך בהגשת בקשה להקלות ובסיוע טרם רכישת נכס
