פינוי דייר בשכירות מוגנת
כיום, "שכירות מוגנת" ו"דייר מוגן" הן תופעות אנכרוניסטית. אלו תופעות שכמעט ואינן מתחדשות בעולם הנדל"ן הישראלי העכשווי. עם זאת, קיימים עדיין דיירים מוגנים שגרים בדירות מושכרות, או כאלו המנהלים את עסקיהם בשכירות מוגנת, בחוזים נושנים מלפני עשרות שנים, והדורשים התנהלות משפטית ספציפית. לצורך כך אף קיים בית דין מיוחד – בית הדין לשכירות.
מאמר זה דן במקרים כגון אלו וביחסים בין דיירים בשכירות מוגנת לבעלי הנכס.
מה מיוחד בשכירות מוגנת?
- דמי השכירות בנכס שהושכר בשכירות מוגנת נמוכים באופן משמעותי בהשוואה לנכסים זהים
- תקופת השכירות המוגנת היא לכל חיי הדייר השוכר א/או בת זוגו
- בעל הנכס לא יכול לבטל, בהחלטה חד צדדית, את חוזה השכירות ולפנות את הדייר המוגן, אלא בהתקיימותם של מספר תנאים שיפורטו במאמר זה
זכויות הדייר מול זכויות בעל הנכס
חוק הגנת הדייר בנוסחו משנת 1972 מעדיף את זכויותיו של הדייר המוגן על פני אלו של בעל המקרקעין. חזקה אם כן ומשכירי נכסים בשכירות מוגנת מנסים למצוא כל דרך ל"שחרר" נכסיהם מידי השוכרים בחוזה שכירות מוגנת. מצב הדברים בו מתגורר דייר בנכס השווה מאות אלפי דולרים (ויותר) מבלי לשלם דמי שכירות ראויים מקשה במקרים רבים על פיתוחו של יתר המקרקעין. המצב מביא בעלי נכסים רבים לנקוט בפעולות בכדי לפנות את הדייר המוגן מהנכס באחת מן הדרכים:
- הגשת תביעה לפינוי המושכר
- עריכת הסכם פינוי בו קבועים פיצויים כספיים לדייר המוגן, בעבור הסכמתו לפנות את הנכס
יתר על כן, חוזה השכירות המוגנת אינו מצב הדברים היעיל בעבור הדייר המוגן עצמו, שהוא "מחזיק זמני" בנכס נתון לחסדיו של בעליו המעוניין להיפטר ממנו, אינו יכול להשביחו ואף מתקשה בתחזוקתו השוטפת.
חוזה השכירות המוגנת
המסמך לאורו יש לבחון את התנהלות הצדדים הוא חוזה השכירות המוגנת. על פי רוב זה מסמך שבלוני סטנדרטי וקצר הקובע מהם התנאים שעל הדייר המוגן לעמוד בהם בכדי להיוותר בחזקת כזה.
הפרת תנאי חוזה זה על ידי הדייר עלולה להוות עילה להגשת תביעה לפינוי המושכר. בית הדין לשכירות על פי רוב יתקשה לפסוק על פינוי של דייר מוגן, גם בהפרה מתמשכת וחמורה של חוזה השכירות. על כן, תביעת בעלי רכוש המושכר בשכירות לפינוי דייר בנכס מכוח חוזה השכירות או תביעת דייר לשיפוץ הנכס, הן במקרים רבים תחילתו של הליך אשר בסופו יגיעו הצדדים להסכמות באשר לפינוי הדיירים המוגנים מן הנכס ובכך ממקסמים שני הצדדים את התועלת מן המקרקעין המושכרים.
מפרידים את הרעשים מהמהות
הליכים כגון אלו, מלווים ב"רעשים" ומטענים מובנים ורבים, למשל: חוסר יכולת בעל המקרקעין לממן תחזוקה ראוייה של המקרקעין הן בשל רצונו לפנות את הדייר והן בשל חוסר רצונו לממן התחזוקה מכיסו או סכסוכים ארוכי שנים בין הצדדים, שאינם תמיד נוהגים ברציונליות מלאה. הוסיפו לכך את העובדה, שהצדדים מנסים לנהל מלחמת התשה בניסיון לשפר עמדות לקראת המו"מ המסחרי ביניהם.
כך לדוגמה, עלולים הדיירים למנוע מבעלי הנכס גישה לנכס המושכר, הם עלולים להפריע מבעדו להשביח יתר חלקי המקרקעין (דירות שכנות וכיוב'). הדיירים עלולים לבצע חריגות בנייה ושינויים במושכר ולסרב להסרתם ו/או להשבת המצב לקדמותו ואף יסרבו לשאת חלקם בתחזוקת ושיפוץ כנדרש על פי החוק. בעל המקרקעין מאידך עשוי לסרב לשפץ ולתחזק אף דברים אלמנטריים ביותר, ועשוי אף להביא הנכס להיות בכדי נכס שאינו ראוי למגורים/ מסוכן.
על עורכי הדין של הצדדים מוטלת החובה להפריד רעשים מן המהות כגון אלו ולאבחן בין האמצעים למטרה ובין הרטוריקה לתכלית. בכך, יוכלו לסייע ולחשוף הסכמה בין הצדדים אשר תיטיב את מצבם של שני הצדדים גם יחד.
