רכישת דירה – בדיקות לפני ביצוע עסקת מקרקעין

מאמר זה נועד לתת בידי מי אשר מתכונן לבצע עיסקת נדל"ן במקרקעין ח"י דיברות בסיסיות בטרם יתקשר בחוזה (זאת, בין אם כמוכר ובין אם כרוכש). סדרות בדיקות פשוטות ובסיסיות אלו, תתן בידיכם וודאות מינימאלית כי העסקה בפניה אתם עומדים עשוייה להסתיים בטוב. אין בעצות אלו משום תחליף ליעוץ משפטי פרטני.

1. ייעוץ משפטי – ללא ייעוץ משפטי מיומן של עורך דין מקרקעין המומחה בתחום הנדל"ן הנכם נוטלים סיכון משמעותי בביצוע עסקת נדל"ן. רשימה זו נועדה להוסיף ולא לגרוע על היעוץ המשפטי הפרטני הנדרש.
2. לא לחתום על זכרון דברים! שוב, לא לחתום על זכרון דברים. 
3. בדיקת נסח המקרקעין- הציעו לכם מגרש/ דירה לרכישה בדקו את נסח המקרקעין על ידי תשלום של כ- 15 ₪ באתר האינטרנט של ה"טאבו" – רשם המקרקעין וקבלת נסח מלא ובו הערות אזהרה, משכנתאות, ושמם של הבעלים :   https://ecom.gov.il/Counter/general/Homepage.aspx?counter=5&catalog=1&language=he
4. יש לבצע חיפוש במנועי חיפוש גוגל ואתרים משפטיים לשמות בעלי הנכס. לבחון האם הם מעורבים בהליכים משפטיים או האם יש מידע מעורר חשד אחר.
5. במידה והגוש והחלקה אינם ידועים לכם ניתן לברר אותם באתרים הגיאוגרפים העירוניים לפי כתובת , או באתרי ממ"י /מפי". כך לדוגמא האתר הגיאוגרפי של עיריית תל אביב: https://gisn.tel-aviv.gov.il/iview2js4/index.aspx
6. יש לבחון אם הקרקע הינה קרקע פרטית/ מינהל /רשות פיתוח, בכדי לדעת לפנות לגורמים הרלבנטיים ולקבל המסמכים וההסכמים המתאימים, טרם חתימת החוזה.
7. יש לתאם ביקור במשרדי הוועדה המקומית (ברשות המקומית) ולבחון תיק הנכס, ולוודא כי אין צווי הריסה לנכס או כי הוגשו תביעות בגינו וכמובן לקבל העתק מהיתר הבניה. לצורך כל נדרש יפוי כוח בעל המקרקעין.
8. במקביל, יש לנסות לאתר חריגות במבנה, זאת בין התוכניות המאושרות למצב בפועל. לצורך כך ייתכן ויש להעזר בשרותי אדריכל/ שמאי/ מהנדס.כן יש לבחון הנכס עצמו בצורה מדוקדקת. כאשר המטרה הינה גילוי אי התאמות וחריגות מתכנית הבינוי המקורית או פלישות במקרקעין.
9. לצורך איתור תוכניות משביחות החלות על הנכס ניתן גם לבקר ברשות המקומית ובאתר האינטרנט של הרשות ושל ממ"י. https://land.gov.il/Planning/Pages/Taba.aspx
10. על המוכר לפנות לרשות המקומית ולברר היקף היטל ההשבחה, עדיף לעשות זאת עוד בטרם החתימה על החוזה, בכדי למנוע אי נעימויות והפתעות.
11. יש לנסות לאתר מכשולים ופגמים בנכס ובסביבתו: זאת, בין אם בביקור בנכס וסביבתו ובין אם בחיפוש באינטרנט. כך לדוגמא תוכניות לכבישים/ רכבות, תוכניות לקווי מתח / שנאים ,לבניית בניינים חדשים/ מרכז מסחרי. כך לדוגמא, מגרש ריק תמיד יעורר סימני שאלה.
12. בדיקת שעבודים יש לבצע בנוסף ל"טאבו" – רשם המקרקעין, גם אצל רשם המשכונות   https://home.tabu.co.il/%D7%93%D7%A4%D7%99-%D7%9E%D7%95%D7%A6%D7%A8/%D7%A8%D7%A9%D7%9D-%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%91%D7%95%D7%93-%D7%A8%D7%9B%D7%91.aspx    וחברות https://www.gov.il/he/service/company_extract
13. בחינת יפויי הכוח באופן מעמיק על ידי יועץ משפטי ובפרט כאשר מבצע העיסקה איננו בעלי המקרקעין. יש לוודא כי יפויי הכוח אוטנתיים ויאפשרו השלמת כלל שלבי העיסקה.
14. תכנון מס מדוייק ויעיל- יש לבחון את את הצורך ביעוץ מס על ידי רו"ח. במיוחד, ובמידה ובצעתם ו/או בכוונתכם לבצע עיסקאות מקרקעין נוספות יש לפנות לבעל מקצוע אשר ילווה אתכם ביעוץ פרטני. כך גם אם הבעלות בנכס הוא מכח ירושה או בעל מבנה בעלות מורכב/נושן וכיוב' קונסטרוקציות אשר עשויות להיות בעיתיות.
15. ניתן לקבל הערכה של מיסים צפויים באתר רשות המיסים. יש למלא בקפידה את סעיפי הבעלות על דירה יחידה/ שנייה. https://www.misim.gov.il/simulator_mekarkein/
16. קבלת משכנתא תלוייה בהצגת כלל מסמכי הנכס לבנק המלווה ובכלל זה יתרה של המשכנתא הקיימת על הנכס -"מכתב כוונות". תהליכים אלו עשויים לארוך זמן ועדיף להתחיל בהם מוקדם ככל הניתן.
17. בחוזה המכר עצמו יש לשים לב כי סדר התשלומים מכסה בשלבים הראשונים תשלומים לטובת המשכנתא השעבודים הקיימים וקבלת מסמכים למחיקת המשכנתאות/ משכונות. יש לבחון כי הכסף הנותר בנאמנות בסופו של הליך מספק לכלל התשלומים העשויים להוותר לרשות מקומית, להיטל השבחה ולקבלת אישורי המיסים של המוכר לצורך העברת הנכס על שמכם ב"טאבו" – רשם המקרקעין.
18. במידה והנכס טרם נרשם/ נרשם כבית משותף, יש לוודא כי ישנו מנגנון מסודר, אשר יאפשר השלמת הרישום ובכלל זה מי משרד עוה"ד המטפל בנושא ומי הוא האחראי לגמר ניהול ההליך.

בגמר בדיקות אלו ניתן להתקדם לחתימה על הסכם מכר.