כאשר נרצה לבצע הליך רפרצלציה התנגדות שכנים עשויה לנעוץ מקלות בגלגלים של הפרויקט כולו, בכל הנוגע אל פרצלציה עורך דין מנוסה עשוי לסייע בקידום ההליכים.
ראשית, ננסה להסביר מה זה פרצלציה.
מה זה פרצלציה
פרצלציה היא חלוקה של מקרקעין, שמטרתה לתרגם את החלוקה המופיעה בתוכנית מפורטת לחלקות הניתנות לרישום בפנקסי המקרקעין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו). תהליך המדידה מתבצע באמצעות מודד מוסמך, והוא מאושר ומבוקר על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה והמרכז למיפוי ישראל (מפ"י).
עכשיו, משהבנו מה היא פרצלציה – מה זה בעצם רפרצלציה?
משמעות המושג רפרצלציה הוא התהליך ההפוך של פרצלציה שהיא חלוקה מחדש של מגרש אדמה הרשום כרכוש משותף לכמה בעלים. בתהליך רפרצלציה מאחדים מספר חלקות אדמה למגרש אחד גדול וכך ניתן לפתח ולנצל קרקעות לפרויקט בנייה גדול יותר.
את תוכנית הרפרצלציה יש להגיש לאישור הוועדה המחוזית או המקומית לתכנון ובנייה ולאחר מכן יש להכין תוכנית חדשה לצורכי רישום באמצעות מודד מוסמך. לאחר אישור הוועדה לתכנון ובנייה ואישור כשרה לרישום מהמרכז למיפוי יש להחתים את בעלי הקרקעות בתיק רפרצלציה אותו מגישים לאישור לשכת רישום המקרקעין ורישום איחוד חלקות האדמה למגרש אחד גדול.
על פי רוב, תהליך רפרצלציה מיועד לשם הכנה לטובת הליך פינוי בינוי. שכן הליך שכזה דורש איחוד של מספר שטחים לשטח גדול לשם בניה ופיתוח של פרויקט גדול יותר.
רפרצלציה התנגדות שכנים
איחוד וחלוקה חדשה הוא מנגנון או אמצעי תכנוני, שהוקנה בחוק התכנון והבניה לרשויות התכנון, על מנת לתכנן ולפתח מחדש חטיבת קרקע, שקיימות בהן חלוקות ישנות ובעלים שונים. לרוב אין כל הבעלים מסכימים לביצוע תכנון חדש וחלוקה חדשה.
תוכנית חלוקה חדשה, היא ללא ספק אחד הכלים החשובים בידי הרשות התכנונית.
תכנית לאיחוד וחלוקה חדשה מאחדת את החלקות הקיימות בתחום התכנון: מתכננת מחדש את חטיבת הקרקע, מאפשרת ריכוז שטחי ציבור גדולים שלא בדרך הפקעה, תוך חסכון כספי ציבור וכן מקצה זכויות חדשות יחסית לכל חלקה, תוך שמירת זכויות הקניין והיחסיות.
כשמספר אנשים שונים מחזיקים בבעלות על קרקע משותפת, סביר כי יהיו חילוקי דעות וכך גם מתנגדים. גם במקרים בהם ישנה התנגדות, ניתן להוציא לפועל את תכנית האיחוד והחלוקה באמצעות הגשת בקשה.
חשוב לציין: בעלי הקרקעות המעלים התנגדות לתכנית איחוד וחלוקה נתפסים פעמים רבות בתור אלו המעכבים את התוכנית ופוגעים במימוש זכויותיהם של בעלי הקרקעות האחרים. לעתים, ההתנגדות הזמנית דווקא מוצדקת.
במקרים של התנגדות לפרויקט תמ"א 38, כדאי לבחון את הסיבות להתנגדות, ולטפל בהן על מנת לגרום למתנגדים להפסיק לחשוש מהשינוי.
חשוב לזכור כי במקרים בהם ישנם מתנגדים, וועדת התכנון יכולה לעשות שימוש בכלי העומד לרשותה – איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. חשוב לציין כי גם במקרים כאלו אין כל כוונה לגרוע מזכויות בעלי הקרקע, אלא שהתוכנית מתבצעת תוך שמירה מלאה עליהן.
פרצלציה עורך דין מתאים עשוי לעזור
לעיתים, כאשר ישנה התנגדות ניתן לפנות להליך פתרון סכסוך בין שכנים. בהליך כזה עורך דין, כמובן, עשוי לשמש לעזר. הליך כזה עשוי לפתור את ההתנגדות בדרך שתגרום למתנגדים להסכים לתהליך החלוקה מחדש או לכל הליך אחר בעקבותיו.
תהליך איחוד וחלוקה מתבצע, על פי רוב, בשתי פעימות. עבור כל שלב יש תהליך שלם ורק אחרי שהשלב (הפעימה) הראשון מתסיים עוברים לשלב הבא:
- האיחוד – בשלב זה מאחדים את החלקות/קרקעות השונות לכדי קרקע אחת גדולה.
- החלוקה המחודשת – בשלב השני, נוצרת החלוקה מחדש וכך כל בעל זכות על הקרקע מקבל את חלקו.
בדרך כלל, השלב השני, החלוקה מחדש, מתבצע לאחר ביצוע הליך נוסף, חיצוני להליך האיחוד והחלוקה, כגון הליך פינוי בינוי או הליך תמ"א 38.
נושא איחוד וחלוקה חדשה מהווה אחד מהענפים החשובים בתחום המקרקעין. טבלאות הקצאה ואיזון מהוות חלק מתכניות איחוד וחלוקה חדשה, המהוות אחד מכלי התכנון האורבני החשובים ביותר ובעלי השלכות כלכליות מרחיקות לכת, הן במישור האישי והן במישור המוניציפלי.
תכנית לאיחוד וחלוקה חדשה מאחדת את החלקות הקיימות בתחום התכנון: מתכננת מחדש את חטיבת הקרקע, מאפשרת ריכוז שטחי ציבור גדולים שלא בדרך הפקעה, תוך חסכון כספי ציבור וכן מקצה זכויות חדשות יחסית לכל חלקה, תוך שמירת זכויות הקניין והיחסיות.
פן אחד של דיני התכנון עוסק בהגבלת חירויות הפרט באשר לאופן השימוש או הפיתוח של המקרקעין שברשותו לצורך הגנה על אינטרסים של פרטים אחרים או אינטרסים ציבוריים.
כך, לדוגמה, דיני התכנון מאפשרים להגביל את השימושים המותרים במקרקעין (מגורים, מסחר, תעשיה וכיוצא באלה), להגביל את היקפי הבנייה במקרקעין, לקבוע הוראות בדבר אופן פיתוח המקרקעין או השימוש בהם ולקבוע תנאים שונים לבנייה להבטחת בטיחות הפרט והציבור, נגישות לאנשים עם מוגבלות וכדומה.
עיקבו אחרי משרד עורכי דין קולודני ושות' בעמוד הפייסבוק שלנו.
